大仁說財經／未婚伴侶購屋 留意4件事

愈來愈多夫婦在婚前就買房。根據全國房地產經紀人協會(NAR)的2022年報告，未婚夫婦占首購族總數18%，而1985年的比率只有4%。

NAR於2022年7月以郵寄方式進行調查，共收到4854件來自2021年7月至2022年6月期間購買住宅的購屋者的回覆。

買房比租屋要承擔更大的責任，因此，雖然這些夫婦可能渴望擁有一套房子，但在一起購屋之前，應該考慮一些事情。

●住房負擔 確實是個難題

許多年輕的未婚夫婦住在一起，通常是出於經濟原因。根據繁榮心理學中心(Thriving Center of Psychology)的報告，在美國，大約五分之三的未婚夫婦與伴侶住在一起。

分攤住房成本是很合理的，因為住房成本可能占生活預算很大一部分。

NAR報告發現，即便如此，與已婚購屋族不同，有46%的未婚購屋族為購屋做出經濟犧牲，包括從事副業。

勞茲說，「住房負擔能力的確是個難題，因此，作為未婚夫婦，整理財務狀況對於準備購屋非常重要。」

她表示，首次共同購屋的典型未婚夫婦大約是32歲的千禧世代，家庭平均收入合計為7.25萬元。此外，未婚者比已婚者更有可能獲得貸款，比率分別為4%和3%；也比較容易從朋友和家人那裡獲得金錢資助，比率分別為12%和7%。

紐約William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)表示，未婚人士可能決定與伴侶一起買房的原因之一是，由於房價和利率仍然很高，因此在獲得融資方面，聯合申請的數量較多。

雖然有人可能會說，如果夫妻已經投資一套房子，就應該結婚，但有些人可能會選擇將財產分離。科恩說，「人們不結婚有很多原因；如今它已經不再是想當然爾的事。」但未婚夫婦應該謹慎做出購屋這種規模的承諾。

科恩說，未婚者通常沒有可以依靠的法律保護。如果一個人決定離開，另一個人可能會承擔全部房貸，而且可能無法負擔。

●如何保障彼此的投資

科恩指出，「為了擺脫婚姻就必須離婚，而這樣會有更多的權力義務牽絆。」「但如果是未婚夫婦，離開者對另一方沒有法律義務。」然而她補充說，對於任何人來說，停止支付房貸都是不明智的，因為這會毀掉信用評分。

為了保護對房產的投資，未婚夫婦應該仔細考慮如何登記房產。這有助於確定每個合夥人的合法權利和所有權，以及如果其中一人去世，房屋該如何處置。

建議與律師討論各種選擇。這些選擇可能包括：如果所有權相等，則將該財產登記為生存者的「聯權共同」(joint tenancy)；如果其中一方出資較多，則將該財產登記為「分權共有」(tenancy in common)。

科恩建議，夫婦還可以考慮採用有限責任公司或其他實體，「藉由獲得有限責任公司或合夥企業等實體的所有權，可以更能闡明和定義誰負責哪一部分。」

雙方還可以在財產協議中載明投資比率來保護自己。科恩補充說，它會定義誰負責房貸、每個人支付多少首付、誰支付保險和房屋維修費用。

她補充說，如果一方收入高於另一方，這可能是個比較好的主意。

加州奧克蘭柯蒂斯財務規畫公司創始人兼CEO、認證財務規畫師(CFP)柯蒂斯表示，未婚夫婦在共同購屋之前應該考慮以下四件事：

1.仔細評估利用退休帳戶支付首付：柯蒂斯表示，雖然從退休基金中提取資金通常不是好主意，但千禧世代仍然有數年時間可以補足，「現實情況是，對於大多數千禧世代來說，這是大多數儲蓄的來源。」

傳統 IRA中的資金可用於首次購屋，終身限額為1萬元。柯蒂斯表示，這筆金額將在提取當年按普通稅率徵稅，但如果是首購，則不會產生10%的稅率。

她說，羅斯IRA也可以使用，但必須嚴格遵守規則。通常可以隨時提取金錢而不會產生稅收或罰款，但提取的投資有年齡和時間要求才能被視合格的分配。

許多公司允許員工從401(k)計畫中借款。員工可以借用其投資餘額的50%，最高5萬元。「如果一個人有10萬元以上，最多可以借到5萬元，」「但如果只有7萬元，最多就只能借到3.5萬元。」

貸款必須在5年內償還，如果雇用關係結束，則必須立即全額償還。

2.查看信用報告和分數，以確保獲得最優惠的房貸利率：確保沒有任何錯誤，按時支付帳單，並在購屋前盡可能降低債務水平。而且，如果雙方都申請房貸，銀行將查看雙方的信用評分。

3.保持信用活動低調：避免使用信用卡進行任何大額購買，以及開設或關閉新的信用額度，因為任何這些都可能影響信用評分。

4.將錢存入高收益儲蓄帳戶：與其將首付儲蓄存入股市，不如考慮使用高收益儲蓄帳戶。柯蒂斯說，「但當需要現金時，股市可能會下跌。」「還好現在的利率非常好。」