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大仁說財經/未婚伴侶購屋 留意4件事

未婚伴侶共同買房有些重點要記住。(Getty Images)
未婚伴侶共同買房有些重點要記住。(Getty Images)

愈來愈多夫婦在婚前就買房。根據全國房地產經紀人協會(NAR)的2022年報告,未婚夫婦占首購族總數18%,而1985年的比率只有4%。

NAR於2022年7月以郵寄方式進行調查,共收到4854件來自2021年7月至2022年6月期間購買住宅的購屋者的回覆。

買房比租屋要承擔更大的責任,因此,雖然這些夫婦可能渴望擁有一套房子,但在一起購屋之前,應該考慮一些事情。

●住房負擔 確實是個難題

許多年輕的未婚夫婦住在一起,通常是出於經濟原因。根據繁榮心理學中心(Thriving Center of Psychology)的報告,在美國,大約五分之三的未婚夫婦與伴侶住在一起。

分攤住房成本是很合理的,因為住房成本可能占生活預算很大一部分。

NAR報告發現,即便如此,與已婚購屋族不同,有46%的未婚購屋族為購屋做出經濟犧牲,包括從事副業。

勞茲說,「住房負擔能力的確是個難題,因此,作為未婚夫婦,整理財務狀況對於準備購屋非常重要。」

她表示,首次共同購屋的典型未婚夫婦大約是32歲的千禧世代,家庭平均收入合計為7.25萬元。此外,未婚者比已婚者更有可能獲得貸款,比率分別為4%和3%;也比較容易從朋友和家人那裡獲得金錢資助,比率分別為12%和7%。

紐約William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)表示,未婚人士可能決定與伴侶一起買房的原因之一是,由於房價和利率仍然很高,因此在獲得融資方面,聯合申請的數量較多。

雖然有人可能會說,如果夫妻已經投資一套房子,就應該結婚,但有些人可能會選擇將財產分離。科恩說,「人們不結婚有很多原因;如今它已經不再是想當然爾的事。」但未婚夫婦應該謹慎做出購屋這種規模的承諾。

科恩說,未婚者通常沒有可以依靠的法律保護。如果一個人決定離開,另一個人可能會承擔全部房貸,而且可能無法負擔。

●如何保障彼此的投資

科恩指出,「為了擺脫婚姻就必須離婚,而這樣會有更多的權力義務牽絆。」「但如果是未婚夫婦,離開者對另一方沒有法律義務。」然而她補充說,對於任何人來說,停止支付房貸都是不明智的,因為這會毀掉信用評分。

為了保護對房產的投資,未婚夫婦應該仔細考慮如何登記房產。這有助於確定每個合夥人的合法權利和所有權,以及如果其中一人去世,房屋該如何處置。

建議與律師討論各種選擇。這些選擇可能包括:如果所有權相等,則將該財產登記為生存者的「聯權共同」(joint tenancy);如果其中一方出資較多,則將該財產登記為「分權共有」(tenancy in common)。

科恩建議,夫婦還可以考慮採用有限責任公司或其他實體,「藉由獲得有限責任公司或合夥企業等實體的所有權,可以更能闡明和定義誰負責哪一部分。」

雙方還可以在財產協議中載明投資比率來保護自己。科恩補充說,它會定義誰負責房貸、每個人支付多少首付、誰支付保險和房屋維修費用。

她補充說,如果一方收入高於另一方,這可能是個比較好的主意。

加州奧克蘭柯蒂斯財務規畫公司創始人兼CEO、認證財務規畫師(CFP)柯蒂斯表示,未婚夫婦在共同購屋之前應該考慮以下四件事:

1.仔細評估利用退休帳戶支付首付:柯蒂斯表示,雖然從退休基金中提取資金通常不是好主意,但千禧世代仍然有數年時間可以補足,「現實情況是,對於大多數千禧世代來說,這是大多數儲蓄的來源。」

傳統 IRA中的資金可用於首次購屋,終身限額為1萬元。柯蒂斯表示,這筆金額將在提取當年按普通稅率徵稅,但如果是首購,則不會產生10%的稅率。

她說,羅斯IRA也可以使用,但必須嚴格遵守規則。通常可以隨時提取金錢而不會產生稅收或罰款,但提取的投資有年齡和時間要求才能被視合格的分配。

許多公司允許員工從401(k)計畫中借款。員工可以借用其投資餘額的50%,最高5萬元。「如果一個人有10萬元以上,最多可以借到5萬元,」「但如果只有7萬元,最多就只能借到3.5萬元。」

貸款必須在5年內償還,如果雇用關係結束,則必須立即全額償還。

2.查看信用報告和分數,以確保獲得最優惠的房貸利率:確保沒有任何錯誤,按時支付帳單,並在購屋前盡可能降低債務水平。而且,如果雙方都申請房貸,銀行將查看雙方的信用評分。

3.保持信用活動低調:避免使用信用卡進行任何大額購買,以及開設或關閉新的信用額度,因為任何這些都可能影響信用評分。

4.將錢存入高收益儲蓄帳戶:與其將首付儲蓄存入股市,不如考慮使用高收益儲蓄帳戶。柯蒂斯說,「但當需要現金時,股市可能會下跌。」「還好現在的利率非常好。」

未婚伴侶共同買房有些重點要記住。(Getty Images)
未婚伴侶共同買房有些重點要記住。(Getty Images)

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