矽谷山景城 探討零地價興建永久可負擔住宅

在矽谷高房價壓力下，對於年收入在中等水平的家庭而言，「買房」也負擔沉重。位於矽谷核心的山景城，近期啟動一項創新計畫，嘗試以「市有地零地價」的方式，探索如何為中產階級打造可負擔且永久保留的自有住宅。

據「山景城之聲」報導，該市政府委託城市土地學會舊金山分會（Urban Land Institute San Francisco，簡稱ULI），針對一塊位於North Bayshore、面積1.4畝的市有土地進行可行性研究。研究的核心問題是：若市府不收取土地費用，但不提供其他財務補貼，是否能打造100%針對中產收入戶、且「永久可負擔」的住宅？

ULI在報告中指出：「市府希望達成的理想目標，在現實條件下具有挑戰性，但若做出部分政策調整與設計折衷，仍有實現可能。」報告提出三種不同的開發模型，各具優劣與成本差異。

第一種方案是三層聯排別墅（Townhomes），採低密度開發模式，共可建44戶。單位包括兩房與三房配置，配備獨立車庫與綠地空間。總造價約2600萬美元。儘管戶型較小且不利於有多孩家庭，但若放寬必須採用「現行工資（Prevailing Wage）」規定，將有助於降低建築成本。報告指出，這種低風險、可分期施工的方案，在財務上最易控管。

第二種是五層堆疊式共管公寓（Stacked Flats），可興建116戶，包含一至三房單位，並設有地下停車場，停車比例為0.79，即每戶不到一個車位。該案建造成本預估為9600萬美元。由於單靠中產可負擔價格難以支撐整體財務結構，ULI建議其中一半單位以市價銷售，另一半維持中產可負擔標準，兼顧開發與社會目標。

第三種則為八層高密度共管公寓，最多可容納180戶，是三案中住宅供應量最大的選項，但建造成本高達1.7億美元，主要因需興建兩層混凝土停車平台。儘管戶數充足，但在市場接受度與財務風險上都存在不小挑戰，報告並未建議市府優先考慮此方案。

ULI也在報告中強調，所謂「失落的中間住宅（Missing Middle Housing）」之所以缺席市場，是因傳統開發模式無法平衡中等價格與建設成本。然而透過公共資產創意運用，如提供土地、政策靈活性與合作模式，地方政府有機會扮演催化角色，改變中產買不起房的現況。