加州全民掀加建ADU熱潮 房產有沒有增值?

加州政府近年來通過一系列的法案，鼓勵加建附屬住宅單位(ADU)來緩解日趨嚴峻的住房危機。加州的很多城市近來都掀起了興建ADU的熱潮。加州財務部的數據顯示，2023年加州每五座新建住宅中就有一座是ADU。而僅僅三年前，這個數字還是十分之一。甚至出現了以加建ADU為主營業務的建築公司。

那麼在這場全民加建的熱潮中，ADU有沒有給房產帶來增值呢？南灣最近的一起房產銷售，引人深思。這座位於矽谷南灣的4室3.5衛的獨立屋最初要價380萬元。但在房市火爆的矽谷市場很長時間也無人問津。後來不得不降價到360萬元。而最後的成交價只有320萬元。

就這處物業的出售狀況，記者採訪了南灣資深地產經紀張女士。原來這棟住宅主體只有3室2.5衛，另外一室一衛其實是後院加建的ADU。而這座全新住宅其實建在開發商之前購買的一塊較大獨棟屋的地皮上。開發商將其一拆為二，一側是這棟物業，另一側自住。這棟兩層住宅後院又滿打滿算建了ADU。不過並沒有獨立的出入口。

張女士表示，在南灣庫比蒂諾、薩拉度加市這樣較好的地段，看這個價位房子的客戶一般都比較注重生活質量和個人隱私，他們更喜歡寬敞開闊的後院和舒適的居住空間。這樣蓋滿了ADU的後院，在他們心中反而是打了折扣了。相反，在佛利蒙、密爾比達等剛需房比較多的地區，ADU用於出租的情況比較多。帶ADU的住宅會比較受到歡迎。

具體到個案，ADU是否增值，還要看投入和回報的比例是怎樣。目前ADU主要有自住、出租、出售三種功用。自住的價值比較難以量化，市場對獨立出售ADU觀望氣氛仍比較強烈，出租目前仍是投資ADU主流選擇。

從建築成本來看，目前社聖荷西一般華人建築商的報價在每平方呎330到420元，其他族裔建築商報價600到700元的都有。取400元的價格，500平方呎1室1衛的ADU造價在20萬元左右，這並不包括房屋內飾等軟裝。

根據租房網站Apartments.com的數據，2024年6月聖荷西的1室公寓的租金平均在2516元。在沒有算上增加的房產稅和房屋保險費用的情況下，大約六到七年可以收回成本，開始收益。不過在這6、7年間這投入的20萬元也失去了投資其他項目的收益。如以美股市場年回報率7%來算，6、7年間損失的收益也有近10萬元。