資本利得稅考量下 越來越多老人選擇留房給子女當遺產

住在舊金山東部郊區的81歲退休獸醫弗萊明(Duane Flemming)跟妻子柯瑞(Chris Currie)早就想換住小房子，住了41年、有四間臥室的兩層樓房子如今三個房間都空著，爬樓梯也逐漸變得吃力。房子在過去40年裡增值80萬，如果賣房要繳3萬到6萬的資本利得稅(capital gains taxes)，弗萊明擔心繳稅之後剩餘現金不夠再買新屋，還要考慮花費漸漲的長照開銷。他說：「不知道未來究竟如何，在增加收入能力有限的情況下，難免會變得更加小心。」

「商業內幕」(Business Insider)網站2日報導，越來越多戰後嬰兒潮世代老年人基於稅務考量沒有在退休之後「大屋換小屋」(downsize)，選擇在家終老並且把房子當做遺產留給兒女，到時候孩子繼承房子，反而可以少繳一些稅。進入空巢期的老年人不願賣房，這股趨勢在房地產市場上導致年輕人較難買到大房子。

從1997年以來，合併報稅夫妻賣房子獲利超過50萬、個人報稅賣房獲利超過25萬時要繳聯邦資本利得稅，稅率依照個人收入決定，最高稅率為20%，州稅另計。

過去幾年，由於房價大幅上漲，賣房子時必須繳聯邦資本利得稅的比例增加。

全國房地產商協會(National Association of Realtors)發布的2025年報告指出，美國屋主如果賣房子，有34%將超過個人報稅賣房獲利超過25萬的資本利得稅申報門檻，有10%則超過合併報稅夫妻賣房獲利超過50萬的門檻。

如果繳聯邦資本利得稅根據通膨調整，1997年規定實施時的25萬元門檻，以2024年幣值計算應該放寬到49萬6000元。

弗萊明夫妻如果繼續住在目前的房子，過世之後兩個孩子繼承房屋時將以遞增課稅基數(stepped-up tax basis)繳稅，也就是資本利得稅只適用於繼承之後房屋增值的部分，不必負擔父母在世時房子增值的稅務。聯邦遺產稅(federal estate taxes)是在繼承資產達到2800萬時適用，遠遠超過弗萊明夫妻留給孩子的房屋價值。