紐約生存手冊╱購帶租客房產 最好約定交房前清空

皇后區法拉盛近日出現一起讓警方和法官都覺得頗為棘手的地下室租賃糾紛。事件起因是，2023年，一位新房東購入了一棟帶租客的多戶住宅，計畫在所有租約到期後整體翻修，或自住或投資。樓上其他租客都在2024年陸續搬離，唯獨地下室一位年逾七旬、已住了20年的老房客不肯搬走。雙方為此多次協商，但遲遲未能解決，最終鬧到房屋法庭，進入漫長的訴訟程序。

針對這一案件，紐約房地產律師周青青指出，這類「帶租客」房產交易風險很高。首先，地下室租人原本就屬非法，依紐約多戶住宅法和建築法規，房客並不具備合法居住證明，房東與房客之間的租約本質上也是所謂的「非法合同」。其次，即便租客欠租或者租約到期，房東也不能直接以換鎖、斷水電等手段迫使租客搬走，必須按照紐約房屋法庭的驅逐程序走流程，過程冗長而複雜，否則就屬於「非法驅逐」。

周青青說，這類案件通常會面臨幾個法律難題。第一，房東即使勝訴，法庭能判決的多是「收回房屋鑰匙」，未必能追討房租或損失；第二，租客反過來又可以「非法出租」為由反訴房東，若租客年紀大、有健康問題，還有可能適用更長的搬遷通知期和特殊法律保護。

此外，周青青提醒，購買帶租客的房產時，務必要在合同中明確約定「交房前須清空」，否則後續出現糾紛，買家很難向賣家追討律師費以及空置期損失等費用。現實處理時，許多房東為了盡快解決，只能與租客私下協商，包括支付搬家安置費、減免幾個月租金等，換取對方同意搬離，避免長期官司纏訟。

她建議所有有意購買「帶租客」房產並用來自住的業主，必須提前評估風險、諮詢專業律師意見，不要僅憑賣家承諾「租客一定會搬」就貿然接手。否則一旦陷入類似拉鋸，很可能不僅收不到房租、翻修計畫無法推進，還要為長期糾紛和高昂法律費用買單。