陳偉濤律師解析 如何將房產留給子女 節稅 避險 省時 省心 傳承一步到位

父母希望將房產留給子女的情形極為常見。如何把房產傳給子女，生前直接過戶或者立遺囑又或者設立信託較穩妥？執業於紐約地區的信託與房地產律師陳偉濤對此提出其專業的見解，供僑胞參考。

所謂生前贈與，就是父母在自己還在世時，通過房產契約（如Quitclaim Deed或Warranty Deed）把房子直接過戶給子女。過戶完成後，子女立刻成為房產的真正主人。然而，生前贈與有一個大問題：沒有「成本基礎重置」。比如，父母20年前花20萬美元買的房子，現在值80萬美元，如果生前過戶給子女，子女繼承的成本基礎仍然是20萬。將來子女賣房時，需要為差額60萬繳納資本利得稅，稅負非常沉重。相反，如果通過遺囑或信託傳承，子女的成本基礎可以按父母過世當天的市價（80萬）來計算，幾乎不用繳稅。這種方式隱藏以下風險：1. 過戶後房子就是子女的，父母再無任何法律權利。2. 子女若欠債、破產或離婚，房子可能被分割或被法院強制執行。3. 父母即便口頭約定繼續住，也沒有法律保障，甚至可能被趕走。陳偉濤律師表示，生前贈與手續簡單，但弊大於利，一般不建議作為首選。

遺囑繼承是傳統方式，但手續繁瑣。遺囑就是父母寫好一份法律檔，說明去世後房子歸誰，由遺囑執行人提交法院認證。這個選項優點是可以明確分配給哪個子女，甚至按比例分配；但缺點卻有：1. 必須經過遺囑認證程序，在紐約州通常需要6個月到1年，期間房子不能買賣。2. 隱私性差：遺囑一旦進法院就是公共記錄，隱私難以保護。3. 容易受到其他繼承人可能的起訴，導致訴訟和拖延。陳偉濤律師表示，遺囑是合法且常見的方式，但流程繁瑣、時間長，效率不高。

靈活穩妥，最為律師推薦的生前信託是父母在世時設立的一個法律工具，把房子放進信託名下。父母自己仍然是受託人和受益人，可以正常居住和管理房子。等父母過世，房子會由繼任受託人（通常是子女）自動過戶或處理。這個選項的優點是：1. 免去遺囑認證：不需要上法院，一周左右即可完成過戶。2. 保留稅收優惠：子女繼承時仍然享有成本基礎重置，能大幅減少未來賣房的稅負。3. 隱私性強：信託檔不公開，家庭安排不受外界干擾。4. 靈活性高：父母可規定房子是否繼續出租，或等子女到某個年齡才能出售。5. 可結合福利規劃：通過不可撤銷信託，還能避免影響未來申請Medicaid等政府福利、避免房產被醫療帳單追索。陳偉濤律師表示，生前信託是目前最安全穩妥的傳承方式，特別適合房產升值明顯、家庭結構複雜的情況。

陳偉濤律師建議，在選擇適合個人的傳承方式，應考慮以下4點：1. 若房子升值明顯，避免生前贈與，避免子女背負沉重稅負。2. 如子女年紀小或不成熟，建議設立信託，延遲房產處置權。3. 如父母未來可能申請護理福利，應考慮不可撤銷信託，保護房產。4. 如家庭簡單、資產不多，遺囑也可，但子女後續繼承程序相對繁瑣、費用也高。

陳偉濤律師提醒，如何把房產傳給子女不僅是產權問題，更牽涉到稅務、家庭和福利。最穩妥的方式通常是生前信託，能節稅、省時、省心。每個家庭情況不同，最好在律師指導下量身訂製最適合的方案，避免日後糾紛。陳偉濤律師歡迎預約諮詢。電話：718-766-2567，地址：38-08 Union Street, 9A, Flushing, NY 11354。