郭鳳麗律師談「房屋狀況告知聲明」提醒首次購屋者應注意事項

有著20多年承辦客戶房地產過戶經驗，專精房地產買賣和商業交易的郭氏聯合律師樓，針對紐約州「房屋狀況告知聲明」法律以及影響，提出說明，供打算買賣房產的僑胞參考。

根據紐約州自2024年起生效的法律，在紐約州進行房產交易的一到四家庭的住房，賣方須向買方提供「房屋狀況告知聲明」，以確保買賣雙方在明確房屋狀況的前提下公平的協商買賣合同和進行房產交易。

房屋狀況告知聲明包括56個問題，涉及房屋的歷史，屋主和居住記錄，以及房屋的結構，系統和環境問題，要求賣方根據實際所知如實回答問題。賣方可根據自己的實際所知選擇回答「是」，「不是」，「不知道」或者「不適用」。其中可以免除提供房屋狀況告知聲明的房產包括：合作公寓(CO-OP)，康斗(Condo)，商業地產或者五家庭以上的多家庭房產。如果屋主是經由遺產，信託或者法拍房等取得，也可以免除提供房屋狀況告知聲明。

值得注意的是，房屋狀況告知聲明並不能取代買方聘請驗屋師做全面的驗房檢查和報告，也並不禁止賣方對交易房產以所見即所得（AS IS）的狀況出售。賣方只負責如實回答房屋狀況告知聲明中的所有問題，確保買方在瞭解房屋狀況聲明中的資訊前提下，做出決定是否簽署合同進一步進行交易。對於賣方在房屋狀況告知聲明中的虛假和不實回答，買方有權追究賣方由此造成的損失和法律責任。

另外，郭鳳麗律師提醒首次購屋者，對於需要銀行貸款或買COOP的買方，首先要確保把購房資金及時轉到買方的銀行帳戶。因為如果先簽了合同之後再轉帳，有可能會耽誤銀行審批貸款的速度或是COOP董事會審核批准COOP申請的速度。如果買方簽訂合同後，自己的資金無法及時到帳，不但影響過戶的速度，嚴重的還會造成買方違約以至失去合同訂金。如果購買的是一家庭、兩家庭或三家庭的房屋，買方一般會在簽訂合同前請驗屋師做好驗屋報告，以確保明白房屋的狀況。如果是購買CONDO或COOP，買方律師還需查閱審核CONDO或COOP的OFFERING PLAN和財務報告。如果確認好上述資金和房產檢驗都沒有問題的話，就應及時進行簽訂買賣合同步驟。需要注意的是，賣方律師發出的合同草稿本身並不具有法律約束力，只有等買方先簽訂合同並支付合同訂金，合同才正式生效並具有法律約束力。在銀行貸款成功批准和產權調查確認沒有問題後，就可以約好過戶的最後步驟。買方應該注意提前和經紀或者屋主約好做過戶前的檢查。買方還要注意按照律師的指示，提前到銀行準備好銀行本票或者現金支票到過戶時支付給賣方。最後，過戶時，買方和賣方都要記得帶政府簽發的身份證件比如駕照、護照或綠卡，而且一定要確認是沒有過期的。

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