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驅逐「老賴」房客之房東能做什麼 傑羅德律師樓建議房東驅逐程式

疫情期間,為避免租客被掃地出門,紐約州州長Cuomo去年3月20日宣布暫停住宅和商業強制驅逐的行政令(即禁止驅逐令,簡稱禁令),確保在疫情期間租客不會被驅逐。該禁令至今仍然處於有效狀態。雖然房東不能在禁令實行期間對租客進行驅逐,但是並不意味著房東在禁令失效之前只能坐以待斃,因為實行驅逐需要經歷很繁瑣的法律前置程式。傑羅德律師樓建議房東可以在禁令失效前著手準備相關前置事宜,節省時間成本。下面傑羅德律師樓為您分析房租糾紛下對房客的驅逐程式。

何為驅逐程式?

所謂驅逐,用大白話來說就是「趕出去」。但是首先要聲明一點:房東不能自己驅逐租客,只能相關的執法人員實行驅逐!本文主要討論關於驅逐不交房租以及到期賴著不走的「老賴」房客。

驅逐程式主要分成4個步驟。首先,房東依據生效的法院判決申請法官簽署對房客的驅逐令;第二步,房東將驅逐令交給執法人員;第三步,執法人員向房客發出驅逐通知(Notice of Eviction),通知一般會給予房客一定的寬限期,並告知具體的執行日期;第四步,執法人員在通知所示的執行日期正式實施驅逐。

驅逐實施前房東能做什麼?

我們秉持的原則是,能協商的盡量協商解決,並且協商的內容應該以書面的形式記錄下來。如果協商不了,此時就要舉起法律的武器保護自身利益,同時也要做好和「老賴」(賴租金和賴著不走的)租客打持久戰的準備。以下是驅逐程式正式啟動前房東可以著手準備的事宜。

對於賴租金的租客,房東可以著手作業的有:

1.房東在向法院提交請求前(至少)14天內向租客發出催交租金的書面通知;

2.發律師函並進行前期的談判;

3.在繳租催告的期限經過後房客仍不繳納房租,此時房東可以正式向法院提交petition,並將該petition正確地送達給租客;

4.搜集相關證據,比如租約、合同、歷次催告等。

對於賴著不走的租客,房東可以做的有:

1.給租客發「notice to quit」的通知;

2.發律師函並進行前期的談判;

3.在前述「notice to quit」規定的截止日期到期後租客仍不搬走,此時房東可以向法院提交petition,並將該petition正確地送達給房客;

4.搜集相關證據等。

房東絕對不能做的事!

1.隨意進入房客的租房;

2.將租客的財物搬離房子;

3.斷水斷電;

4.更換門鎖;

5.言語威脅租客搬離等。

結語:

相信禁令失效後,法院會收到大量的驅逐房客案件。因此,在前期準備訴前的相關檔尤為必要,這會大大節省時間,也可以早日把房間空置出來。房東房客租金糾紛涉及的法律法規繁多,程式繁雜,專業性強。在此,傑羅德律師樓建議您如果遇到此類問題,一定要尋找專業的律師代理您的案件,最大程度保障自身利益,避免走彎路岔路。

諮詢熱線:212-226-6359;微信:Gerald6359;郵箱:[email protected]。辦公室地址:華埠:84 Bowery, 500B, New York, NY, 10013;法拉盛:136-20 38th Ave., Suite 3F, Flushing, NY 11354。

房東 租客 租金

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