調查：灣區數百個「低於市價」租房 空置多年

位於阿拉米達海濱的全新豪華公寓大樓Launch數年前向租戶開放。信使報(Mercury News)報導，根據阿拉米達包容性分區法的要求，開發商將368個單元中的49個留給中低收入家庭，這些家庭的收入為該地區中位收入的50%至 120%，單身人士的收入為5萬1800至12萬4250美元。目的是讓該綜合大樓內容納各種各樣的租戶，而不僅僅是每月能負擔3000美元的租戶。

兩年後，結果好壞參半：為最貧困租戶提供的單元已經住滿，但為中等收入租戶指定的19個單元仍然空置，開發商墨菲（Sean Murphy）非常沮喪。他說：「作為開發商，我們最不想做的事情就是建造空置的住房。」

在其他地區，中等收入家庭不需要低於市場價格的公寓，因為他們可以負擔市場價格。但在灣區，即使一對夫婦的年收入為30萬美元（相當於該地區中位收入的兩倍），也幾乎買不起一套首購房。住房供應嚴重受限，許多在其他地方可能正在買房的高收入者發現自己在灣區只能選擇租房。

為了防止開發商只在市場頂端建造房屋，州和市政府的計畫試圖激勵，或要求新的公寓大樓為租金限制住房保留一些單位。近年來，這些政策的範圍已擴大到將中等收入租屋者──通常定義為收入在該地區中位收入（AMI）80%至120%之間的人──視為「低於市場價格」的租屋者。

但根據信使報對租賃數據的審查，灣區數百個低於市場價格的房屋在開放出租數月甚至數年後仍然空置。

在東灣，空置的中等收入住房最多。大約在同一時間，許多豪華房產上市。房東已經降低了市場租金，目前與部分AMI 120%單位的租金持平。例如，在Launch，一間AMI 120%的一房公寓租金為2828美元。同時，一些市價單位的實際價格較低，為2731美元。

「低於市場價格」的單位定價實際上高於市場價格，似乎有悖常理。因為它不是與實際市場租金掛鉤，而是與該地區的中位收入掛鉤，這是一個由美國住房和城市發展部每年計算的變動數字。隨著灣區中位收入的上升，對「可負擔住房」的上限也在提高，盡管真實的租賃市場並非如此。

「『經濟適用房』不一定是負擔得起的，『低於市場價格的住房』也不一定低於市場價格」，屋崙住房政策研究員 沙夫蘭（Alex Schafran）說。

在阿拉米達和屋崙等城市，疫情後市場租金下降，政策與現實之間的差距尤其明顯。

墨菲表示，他不願意降低中等收入人群的租金，因為租金必須足夠高，才能讓專案償還貸款。如果他以較低的價格簽訂租約，考慮到該市的租金管制法，租戶可能會以這個價格支付多年。