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金山灣區病態溢價? 賣家壓低房價刺激買氣

灣區房屋售價通常遠高於掛牌出價,房屋經紀人故意壓低上市房價,期以吸引更多提出高出掛牌價的買家。(Getty Images)
灣區房屋售價通常遠高於掛牌出價,房屋經紀人故意壓低上市房價,期以吸引更多提出高出掛牌價的買家。(Getty Images)

灣區房市於今年春天復甦,需求遠超過可供應房屋,新常態儼然已來到,包括房屋開放日(open house)參觀活動在門口大排長龍、競標戰爭以及房屋售價遠高過開價。根據「Zillow.com」數據,37%房屋售價高於開價,比2018年的13%增加許多。

「Realtor.com」網站資料顯示,全國房屋中價位為36萬7000元,典型一般買家買屋價格高於出價0.6%。但是,Zillow網站分析,美國沒有一個地方像加州柏克萊,約有80%房屋買價高於標價。鄰近的屋崙地區,也有超過70%房屋的最終售價超過開價。根據Realtor.com資料,柏克萊的房屋競標買價高於開價的金額為全美最高,房屋掛牌的平均售價比要價高19%。屋崙一般房屋售價比開價高出11.2%。

灣區房市於今年春天復甦,需求遠多於供應。(Getty Images)
灣區房市於今年春天復甦,需求遠多於供應。(Getty Images)

根據「紐約時報」報導,在屋崙與柏克萊設有辦公室的地產仲介公司「Stea Realty Group」房屋經紀人史特(Daniel Stea),近來在屋崙與柏克萊交界處的社區「Rockridge」出售一間房屋,以當地人迷人的手工打造房屋、鄰近有快速捷運通往舊金山而聞名。這間房屋是2400平方英尺的四房獨棟屋,擁有新整修的大廚房,以及帶有辦公室或工作室的廣大後院。房屋經紀人以179.5萬元將其上市,8月份最終以307.5萬元成交售出。

在灣區,房屋最終售價通常遠高於掛牌出價,因為房屋經紀人故意壓低上市房價,期以刺激並吸引更多提出高出掛牌價的買家。史特指出,儘管他知道房子的最終售價一定會高於出價,但他仍然非常驚訝他在Rockridge社區的房屋能賣到如此高價,他認為這是市場本身在展現目前的實際狀況。

過度競標 金山灣區獨有

將出價壓低以吸引更多買家出價的策略,是創造一種盲目的標價競爭,買家會試圖尋找賣家實際接受的數字,並企圖出價高於其他所有報價者。這是一個灣區當地獨有的情況,每個人似乎都承認這是他們做事的方式。

屋崙房屋經紀人西村(Jodi Nishimura)表示,她於2002年自紐約搬來灣區時,很驚訝地看到房屋上市標價低於其所應有的價值,通常會低10%。儘管最終售價會高於開價,但高出50%的情況並不常見。她指出,新冠疫情讓房市熱潮競爭更加激烈,某些特定類型房屋、特別是擁有大型戶外空間的房子,最終售價會特別高,遠遠超過上市出價。

病態溢價 市場不利買家

但是,買家傾向於嫌惡房屋定價過低,將其描述為從「一場病態遊戲」(a sick game)到「異乎尋常」(bizarre)。但是,房屋經紀人表示,這種策略對賣家具有效果,他們期待讓購房競爭保持盲目狀態。史特售出Rockridge房屋的最終售價比出價高出超過120萬元,這樣的溢價情況不利於買家,因為他們僅能在黑暗中、在未知狀態中出價,希望最終能買到房屋。

灣區房屋經紀人古魯布(D.J. Grubb)也將標價與售價間的巨大價格差異,歸咎於快速發展的房屋市場、以及價值快速攀升,最後導致準確地計算房屋價值變得非常困難,甚至幾乎不可能。

灣區 屋崙 柏克萊

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