防洗錢… 藉公司購屋有門檻 買家全現金購屋方式恐改變
財政部金融犯罪執法局（FinCEN）今年3月起實施新的住宅房地產申報規定，未來若透過公司、有限責任公司（LLC）或信託等實體，以全現金方式購買住宅型房產，需申報最終受益人資訊。南加州專家指出，新規主要是為加強反洗錢監管與資金透明度，雖然未必會降低中國及其他海外買家在美國購房的意願，但可能改變部分高資產買家的購房結構與方式。
北美華人會計師協會理事長張青表示，新規定主要針對住宅類型的不動產交易，包括獨立屋、公寓、聯排別墅以及一至四個單位的住宅等。若屬於全現金交易且買方為公司、LLC或信託等實體，就需要向政府申報相關資料。負責申報的並非買方本身，而是交易中的產權公司（Title Company）或結算代理（Settlement Agent）等中間機構。申報內容包括房產地址、交易價格與日期，以及公司名稱、註冊地址等資訊，同時還需揭露背後最終受益人的姓名、出生日期、地址與證件資料以及資金來源資訊，包括付款方式和轉帳機構。
會計師洪巍指出，過去部分房地產交易可能透過公司持有房產，加上現金交易，使房產真正所有者與資金來源不易查明。新制度上路後，相關交易將被納入申報範圍，以防止不明資金透過房地產市場流入美國。
張青認為，這項規定的核心目的，是讓政府能辨識房地產交易背後真正的資金與受益人，避免透過公司或信託結構隱匿資金來源。過去部分海外資金可能直接將資金匯入第三方託管帳戶（Escrow）完成購房，由於未必經過銀行體系，監管相對有限，因此成為監管機構關注的漏洞之一。
新規適用範圍其實相當明確，主要針對「住宅類型房產、全現金交易以及買方為法人實體」等情況。若購房者是以自然人名義購房，或透過銀行貸款進行交易，一般情況下不在申報範圍內。此外，部分財產轉移如繼承、離婚分產或破產程序中的產權轉移等，也屬於豁免情況。
張青表示，過去不少來自中國大陸的高資產人士，在美國購買房產時，會透過公司或信託架構持有房產，以兼顧資產保護、隱私及傳承規劃等考量。在新規定實施後，若採用此類架構並以全現金購房，相關交易將需要申報最終受益人資訊，透明度將提高。
不過他認為，新規定未必會顯著降低中國或其他海外投資者在美購房的意願，但可能促使部分買家調整購房方式，例如改以個人名義購房，或透過銀行貸款完成交易，以避免落入申報範圍。張青指出，近年全球金融與稅務監管逐漸朝向資訊透明化發展，各國政府愈來愈重視最終受益人資訊的揭露。對於希望透過複雜結構隱匿資產來源的情況，未來空間將愈來愈小。
他同時表示，在全球資金流動與地緣政治變化下，部分原先流向香港、新加坡乃至中東地區的資金，因市場與政治環境變化而相繼出走，其中不少重新流向美國。他認為，美國法律制度成熟、私有財產保護明確，仍被不少海外投資者視為相對安全的資產配置地。
