反向1031交換計畫 買家無須先賣後買
Palo Alto媒體報導，根據First American Exchange Company策略師麗莎・維亞瑞爾（Lisa Villarreal）指出，在出售資產時節省稅負的策略中，相對少為人知的稅務工具–反向1031交換計畫（Reverse 1031 Exchange）–可幫助房地產投資者遞延資本利得稅，並在競爭激烈的市場中靈活運作。
與一般「先賣後買」的標準1031交換不同，反向1031允許投資者先購買替代房產，再出售現有房產。這項經美國國稅局（IRS）核准的策略，在熱門地區特別實用，讓買家能先鎖定理想物件，而不必為了稅務時限倉促出售。
維亞瑞爾說，若要符合資格，替代房產的價值必須等於或高於被出售房產。在整個過程中，一個稱為「交換調節持有人」（Exchange Accommodation Titleholder, EAT）的第三方實體會暫時持有其中一處房產的產權，而合格中介機構（Qualified Intermediary）則負責管理資金，以確保投資者不會直接持有交易款項。投資人接著有45天的時間確定要出售的房產，並需在180天內完成所有交易程序。
這種安排的主要優勢在於靈活性。對於想在現有房產售出前就確保理想物件的買家，或因租客、整修等因素導致出售延遲的情況，反向1031提供了更多時間與彈性。「對不想被時間壓力綁住、又想確保能買到心儀房產的投資人來說，這是一個不錯的選項，」維亞瑞爾說。
然而，這種策略的代價也不低。反向交換過程更為複雜且成本較高。由於部分貸款機構不願與臨時實體合作，融資難度與利率成本都可能增加。此外，多次產權轉讓可能引發房產稅重新評估，也會增加額外支出。
維亞瑞爾補充，精明的投資者還可將反向 1031 與其他稅務策略結合。例如，將 Internal Revenue Code 第121條針對主要住宅的免稅排除條款與1031計畫搭配運用。屋主可先將自住房轉為出租房兩年以上，並在三年內出售，如此即可同時享有第121條免稅優惠與1031交換遞延稅負的雙重好處。
