打造Town Center 成活化社區、振興經濟利器

近年來全美零售市場面臨重大轉型，隨著消費者偏好改變、電子商務快速崛起，以及新冠疫情帶來深刻影響，傳統封閉式購物中心經濟壓力倍增。根據統計，2023年第四季全美購物中心空置率8.6%，顯示消費行為正經歷結構性變革。面對這些挑戰，綜合用途城鎮中心（Town Center）概念再度受到重視，成為推動社區活化與經濟發展的重要利器。

總部在費城的專業經濟諮詢公司Econsult Solutions, Inc. （ESI）高級分析師Anjana Balaji日前發表文章，引用城市土地研究院（Urban Land Institute）資料指出，Town Center是集零售、辦公、住宅與公共設施於一體的高密度、宜步行混合用途空間。這類場所強調場所營造（placemaking）、社會公平與經濟韌性，致力於提升居民生活品質、促進社會包容，並擴大經濟機會。多地社區規畫紛紛響應此趨勢。

在Town Center項目實際案例上，俄亥俄州西湖鎮（Westlake）的克羅克公園（Crocker Park）成功將120英畝土地轉型為集零售、住宅與商業於一體的社區中心；喬治亞州阿爾弗雷塔（Alpharetta）Avalon則將90英畝打造為結合高端商場、高端辦公樓、飯店與800多戶住宅的綜合體，並設置公共廣場及文化活動空間，促進社區凝聚力。麻薩諸塞州的Mashpee Commons更以靈活分區將舊商場改造為具新英格蘭風格的傳統聚落中心，呈現歷史與現代的完美融合。研究顯示，這類混合用途開發的Town Center ，不僅能提升鄰近房產價值，還能帶動地方稅收增長，比如科羅拉多州萊克伍德Belmar案每年帶來超過200萬美元新增稅收。

多功能Town Center除帶來經濟與住宅效益，更提供豐富的綠地、步道及休閒空間，促進居民健康，提高公民參與度。根據2023年研究指出，高密度且適合步行的社區居民肥胖率比依賴汽車的郊區低43%。

要成功打造Town Center，政策與資金是關鍵。當地市府須推動分區改革，放寬用途限制、取消過度停車規定，並鼓勵密度提升。此外，融資上除了傳統貸款，公私合營（PPP）與增值稅收益融資(TIF)助力降低風險，促進公共與私人機構合作。