加州房價飆漲後 潛藏高額房屋淨值稅
在歷經數十年房價飆升後，加州房主如今正面臨出售房產時可能遭遇高額的資本利得稅。這一現象被業界稱為「隱藏房屋淨值稅」（stealth home equity tax），主要源自聯邦資本利得免稅額自1997年以來從未調整，導致許多屋主的獲利超過免稅門檻。
根據全美房地產經紀人協會（National Association of REALTORS®）數據，加州約62.2%的房主累積的房屋淨值已超過個人25萬元的免稅額，另有30.8%的賣方超過夫妻合併申報的50萬元門檻。這意味著在全國最競爭激烈的市場之一，數百萬加州居民可能須為原以為受保護的資產繳交鉅額稅款。
★稅法過時 難反映房價
1997年，美國國會設立資本利得免稅制度，允許個人出售主要住宅時可免稅25萬元（夫妻為50萬元）的利潤。然而，此免稅額從未與通膨同步調整。據統計，自制度實施以來，全美平均房價已上漲逾260%，若與通膨掛鉤，現今的免稅額應提高至個人66萬元、夫妻132萬元。
對於居住在舊金山、聖荷西、洛杉磯等高房價城市的長期屋主而言，目前實際可免稅的金額早已無法反映資產增值幅度。加上加州將資本利得視為普通所得課稅，最高稅率達13.3%，部分賣家可能面臨綜合稅負突破六位數的處境。
★稅務壓力 非僅限豪宅
值得注意的是，這項稅務壓力並非僅限於豪宅市場。報告指出，即使是內陸地區或郊區縣市，許多長期擁屋者也開始感受到售屋所帶來的資本利得稅影響。加州62.2%的「超免稅」比率，在全美僅次於華盛頓州（Washington State）64.8%，遠高於鄰近的內華達（Nevada）43%與亞利桑納（Arizona）48.5%。
其中不少人是已退休的長者，他們在同一住宅居住數十年，原計畫藉由出售房屋資助退休生活，如今卻發現大部分資產獲利恐須繳交高額稅款。
★未來稅負 恐更將嚴峻
全美房地產經紀人協會預測，至2035年，將有近86%的加州房主超出個人25萬元的免稅額，逾78%則超出夫妻50萬元門檻。這類稅務風險不僅影響個人家庭財務，也限制整體住房市場的流動性。
專家指出，為避免高稅負，許多屋主選擇「留守」不賣，造成市場庫存緊縮、價格居高不下，形成所謂的「留守懲罰」（lock-in effect），成為美國房市凍結的主要因素之一。
考慮搬遷的加州屋主應盡早諮詢稅務顧問，並規畫風險因應策略，包括掌握繼承資產與資本利得稅之關聯，以及選擇最合適的出售時機，以避免墜入高稅負陷阱。
