野火、地震、洪水…災害頻發 洛城買房關注「災害折扣」

氣候變遷導致近年各地極端天氣事件頻發，高溫、洪水和野火造成財產人員巨大損失，對全美房地產市場的影響也愈來愈明顯。過去，一些買家為尋找較低的房價與更友善的稅收、營商環境，選擇遷往自然災害風險較高的地區。然而，隨著天災加劇及保險費用上升，市場出現新的變化，尤其對於多重自然災害頻繁的洛杉磯，「災害折扣」（Disaster Discount）也成為房產交易中的熱門議題。

作為全美僅次於紐約的第二大城市，「天使之城」洛杉磯不僅擁有龐大的住房市場，也因地理環境特殊，面臨野火、地震、洪水、極端高溫、海岸侵蝕等多重自然災害的威脅。隨著氣候變遷導致災害發生頻率與強度增加，許多購房者開始更謹慎地評估房屋風險，並希望以更低的價格購買位於高風險地區的房產，從而進一步推升「災害折扣」的市場現象。

目前，洛杉磯及周邊地區的高風險房屋庫存增加，保險成本上升，購房需求減弱，這導致高風險地區的房價增長趨緩，甚至可能出現價格下調。而相較之下，低風險社區的房價則持續上漲，顯示買家對安全性的重視正在加強。

據房產資訊平台Redfin最新報告，截至2024年6月，低氣候風險房屋的價值增長首次超過高風險房屋，顯示買家逐漸重新評估購房決策。受高溫風險影響較弱地區房屋價值增長7%，總市值達17.7兆美元，而高風險房屋僅增長6.3%，總值29.7兆美元；低洪水風險房屋價值上升6.7%，總值40.2兆美元，而高風險房屋僅增長6%，總值7.2兆美元；低野火風險房屋價值增長6.6%，總值39兆美元，比高風險房屋高出0.2個百分點，後者總值8.4兆美元。

報告稱，這一趨勢顯示買家對於自然災害風險的考量正在增加，過去吸引人口流入的所謂「陽光帶」（Sunbelt），如佛州、德州、亞利桑納等地，因風險上升及保險問題，市場熱度正在降溫。

據高端房地產媒體Mansion Global報導，「災害折扣」指高風險房產的價格因氣候風險因素而出現的折讓。這種現象過去並不明顯，因為疫情期間房市需求旺盛，推動高風險地區的房價上漲。如2019年6月以來，極端高溫風險房屋價格上漲62.5%，而低風險房屋僅增長53.2%；高野火風險房屋上漲67.8%，比低風險區高出10個百分點。

2022年後，市場進入高利率環境，房貸成本上升，使得購房者對未來可能遭遇各類風險考量更為謹慎。加上保險公司因災害頻發而提高保費，甚至退出部分市場，如加州、佛州部分地區，高風險地區的房屋交易量下降，房源增加，房價開始受到壓力，進一步擴大了「災害折扣」。

鑑於房地產市場交易買家在購置房產時愈來愈關注「災害折扣」，高風險地區的房價可能持續受壓。若保險費率持續上升，且災害頻率不減，高風險地區的房價可能無法維持過去的強勁增長，甚至可能出現進一步的價格調整。而隨著買家避險心態趨強，低風險地區的房屋需求上升，這些地區的價格可能持續穩步增長。

因此，投資者與買家在評估房產時，不僅要關注價格與市場需求，還應考量保險成本、氣候風險、基礎設施與政府應對能力，以確保長期價值穩定。政府在未來也將推出更多災害應對補助、加強基礎設施建設，或保險市場出現新方案，可能會影響高風險地區的房價走勢，需密切關注政策變化，或帶來新的市場投資機遇。