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為何不要買2025年新建房屋?專家這麼說

周轉率低 加州都會區今年不到2%房屋易主

今年前8月都會區每千個房產之銷售套數。(資料來源:Redfin    製表/編譯組)
今年前8月都會區每千個房產之銷售套數。(資料來源:Redfin 製表/編譯組)

儘管房市活動近期有所改善,惟仍低於疫情前的水平,今年八個月加州的洛杉磯(Los Angeles)、舊金山(San Francisco)等都會區仍不到2%的房屋易主。

根據房地產經紀公司Redfin的報告,今年前八個月舊金山都會區的住宅銷售率,每千個「可售」房產(包括獨立屋、康斗、聯排別墅和合作公寓)有16.6套轉手,屋崙(Oakland)和聖荷西(San Jose)都會區約為17套,均屬美國人口最多都會區中銷售率最低之一。

Redfin在報告中比較了銷售量與住宅數量(不論住宅是否上市),以作為住房供應情況的衡量標準。這些比率(下稱「周轉率」)明顯低於疫情前的水平;在2019年1月至8月期間,舊金山和聖荷西都會區每千個住宅中約有20套房產轉手,屋崙都會區約為25套。

周轉率在歷經幾年的穩定下降後,於2021年因為創紀錄的低抵押貸款利率促使住宅銷售激增而上升,但隨著抵押貸款利率再次上升,到2023年,三個都會區的周轉率均達至少十年來的最低水平。

康斗和聯排別墅的銷售率通常高於獨立屋,儘管在過去五年中均急劇下降。在舊金山都會區,獨立屋的銷售率從2019年的約17件降至2024年的15件,而康斗和聯排別墅的銷售率則從28件降至19件。

不過,與全美整體相比,灣區都會區的住宅銷售率在2019年至2024年間的下降幅度相對較小。事實上,根據Redfin的數據,灣區是美國前五十人口最多都會區中,唯一在過去一年銷售率出現輕微增長的地區。Redfin的首席經濟學家趙(Chen Zhao)表示,這可能與灣區在2022年底和2023年急劇下降的銷售市場有關。現在隨著抵押貸款利率略下降,市場活動相對增加。

灣區的周轉率仍然是美國最低地區之一,與洛杉磯(Los Angeles)、安納罕(Anaheim)和聖地牙哥(San Diego)都會區相似。今年前八個月,美國人口最多都會區的銷售率為每千個住宅25套,遠高於加州的各大都會區的情況。

趙表示,加州的低周轉率,在很大程度上與住房可負擔性危機相關,另一個主要因素是加州第13號提案(California′s Proposition 13),該提案將房屋的評估價值(以及財產稅)與業主購買房屋時的價值掛勾,使屋主傾向不出售房產。

趙指出,如果抵押貸款利率持續下降,灣區可能將有更多的住宅易主,但抵押貸款利率並沒有保證會放鬆;相較聯邦儲備的利率,抵押貸款利率更具波動性,僅在10月,30年期的平均抵押貸款利率就從6.08%上升到6.32%,逆轉了9月的下降趨勢。

利率 貸款 灣區

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