ADU貸款 聯邦住宅署考慮背書 盼增加建量滿足需求

聯邦住宅署（Federal Housing Administration）13日公布關於附屬住宅單位（ADU）的最新計畫，即將放貸時的收入也將納計ADU的預估租金。住宅署本身不提供房貸，但可以為借款人擔保，一旦該方案成立，貸款人收入增加後，銀行願意放款的額度便能提高，利息也可望降低，住宅署最終目標是增加ADU的興建量以滿足住房需求。

住宅署目前的房貸背書只考慮住宅本身產生的價值，但沒有納入ADU。簡單來說，如果屋主將房屋出租，未來租金可以當成收入，但ADU出租卻不能視為收入，因此許多現有房舍過小或是收入不多的人，無法以新建ADU為由取得銀行貸款。而想購買帶有ADU房舍的人，也無法以既有ADU取得更多貸款，形成ADU房舍流通率難以提高的障礙。目前一個ADU的新建成本在15萬元至20萬元間。

負責住宅署的聯邦住房和城市發展部助理部長Julia R. Gordon告訴洛杉磯時報，方案還在草擬之中，各方都可以提出意見，也可能影響最終方案，但住宅署希望增加住房供應量的意願不會改變，也會與意見相左的房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）持續溝通，共商可行方案。

依照住宅署現行規定，洛杉磯縣的單一住宅單位的最高額度為110萬元，雖然提案可能對單一住宅單位的單一ADU沒有影響，但兩個住宅單位（duplex）加兩個ADU的房舍，可貸額度就會提高很多。

Julia R. Gordon直言，ADU就是個雞生蛋、蛋生雞的問題，ADU租金不能認列為收入的原因，是ADU出租的前例太少，但不願增加貸款額度有讓想蓋ADU的人蓋不起來，「前例」當然不會增加。她說，政府當然可以什麼都不做，但那樣解決不了各州住房漸趨短缺的問題。住宅署目前的構想是，ADU的租金只以市價50%計算，兩單位住宅則提高為75%，不過租金收入不能超過總收入的30%。

ADU最先在加州興起，之後擴展至全美。ADU占加州2021年新建案的15%，但是想蓋卻不能蓋的可能還更多。聖地牙哥房貸業者CrossCountry Mortgage的專員Meredith Stowers就說，很多加州家族想在兩單位房舍外增加兩個ADU，但是好不容易存到的錢卻不夠蓋ADU，住宅署的草案正是加州人想要的答案，能幫助很多人取得ADU貸款。