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公安疏失?地層下陷?佛州海景公寓為何「無預警」倒塌

房子積欠10年地產稅… 等屋主付清後再買

住在長島大頸鎮的蕭女士是一位退休的洗衣店主,從60歲開始她每天晨跑一個小時,雖然跑得不快,但她還是持續不懈。慢跑讓她身體健康,心智清明,最重要的是讓她鬥志激昂,可以面對一天不同的挑戰。這天,蕭女士一邊跑一邊握拳低聲一次一次地喊著「我要正義彰顯」。

當天蕭女士有一件大事要辦,早上10點鐘要在線上參與小額法庭的審判。這筆訴訟牽扯到2009年在長島勞倫斯(Lawrence)買的一家庭房屋。勞倫斯是那蘇郡南部最靠近皇后區的一個小鎮,她在2009年用35萬元買下這棟房屋。2019年她賣掉這棟房屋,把所得的價金在加上她的儲蓄,在大頸市買了一棟120萬元的房屋。

過戶時發現,勞倫斯住宅有一筆大約是2800元的地稅未付,這筆地稅積欠的時間是2009年1月到6月。房屋過戶的時間是2009年6月底。依照一般房地產買賣慣例,這筆地稅應該要讓賣主在過戶前付清的。蕭女士從過戶報告上看到,她付給賣主從過戶當天到6月底的地稅;產權保險單上也保證該期的地稅已經付清。但是政府的紀錄上載明,該期的地稅未交,蕭女士身為屋主就必須補交。

這宗烏龍是蕭女士在2019年賣房時才發現的,因為發現的時間是積欠地稅開始的10年後,欠稅額的本金加利息已經累積到5500多元。辦理賣房手續的姜律師告訴她,如果她不付這筆積欠的稅款,就無法過戶。她可以先把稅款付清以後,再去請她以前的律師找當時的產權公司算帳。為了要把她的房屋賣掉,蕭女士只好忍痛把積欠的地稅交清。

過戶後她去找當年幫她買勞倫斯住宅的律師,可是那位律師已經結束紐約的業務,於2018年到中國發展去了。她無法和原律師聯絡上。剩下唯一可以討債的對象便是當初提供產權保險的Green Stone Abstract Corp. (綠石產權調查公司)。蕭女士找不到當初綠石所簽發的保險單,但是她的產權狀上面有產權公司的名字以及產權號碼。

蕭女士上網查詢綠石的地址,發現它還在繼續營業,公司的地址在紐約市皇后區艾姆赫斯特(Elmhurst);但是她同時也看到另外一家2014年成立玉宇產權公司(Jade Dwelling Abstract Inc.)的網站、網上辦公人員和綠石產權公司完全一樣;只是公司名字不同。綠石成立於1987年,玉宇成立於2014年,她認為這兩個就是同一家公司,可能是為了某些業務上的原因,舊公司把業務轉給新公司。

蕭女士認定這兩個名字就是同一家公司,她要告她以前的產權公司,只要選定一家作為被告就行了,於是她就選定玉宇為被告。2019年3月,她在那蘇郡小額法庭對玉宇提起訴訟。2019年8月開庭時,玉宇宋應訴,蕭女士得到缺席的勝訴判決,便要求法警對玉宇執行勝訴判決。玉宇以沒接到訴狀為理由,請求法院重新開庭。法院批准玉宇的請求,訂2020年1月開庭。

第一次開庭時,法院以蕭女士所提文件不全為理由,延期到4月開庭。法院要求蕭女士提出產權保險狀以及產權報告作為證據。蕭女士便把她所有的資料給法庭以及玉宇各寄一份 (這裡面並不包括產權保險單以及標注過的產權報告)。到了4月,因為疫情關係,法院把開庭時間延到8月;到了8月,又延到2021年2月。到了2021年2月,法院再把開庭延到5月。

當天上午9點58分,蕭女士按照法院指示很順利地上線。法官已經線上等著。玉宇的所有人Jimmy McDoughlin 大約在10點03分上線,但是法院聽得到他的聲音,他卻聽不到法院的聲音。經過15分鐘折騰,吉米終於聽見法官的聲音,原來是法官助理不小心把吉米的聲音關掉了。

法庭一開始,蕭女士花了三分鐘把事情的緣由講了一遍。輪到吉米發言的時候,吉米的答辯只有一句話──蕭女士告錯對象。正確的被告應該是綠石,不是玉宇。玉宇和綠石是完全兩家不同的公司,兩家公司只有合作的關係。玉宇爭取生意,綠石提供服務;兩家的所有人完全不同。當年發給蕭女士產權保險單的是綠石,跟玉宇完全沒關係。

法官確定當年為蕭女士提供保險的是綠石,又研讀過蕭彩玉所提供的資料(房屋的產權狀上面有產權號碼以及欠地稅的證明,還有她支付積欠地稅的支票影本)後,花了五分鐘和蕭女士解釋。第一,蕭女士沒有提出產權保險單以及marked title report(標示過的產權報告),證據不足。光是產權狀上有綠石的產權號碼和她所付掉5500多元的支票,不能證明綠石有錯,更不能證明玉宇應該負責。

本來法院應該判決蕭女士敗訴,但念在蕭女士法律知識不足,再給她一次機會。法官把開庭延到6月,並要求蕭女士到小額法庭起訴綠石。屆時同一庭讓蕭女士和綠石、玉宇一起對簿共堂,希望到時候蕭女士給足證據,案情才能水落石出。

蕭女士感到非常挫折,她花了兩年多時間,事情還是回到原點,她不知道著官司怎麼打下去。

本案啟示:

1. 買了產權保險並不表示產權絕對沒問題。過戶後買主律師應當主動檢查房地產稅有沒有付清,賣主的貸款有沒有還清、其他賣主的欠債有沒有清償。本案蕭彩玉當初的律師有過失。

2. 一般屋主欠政府稅超過兩、三年,政府會拍賣地稅債權,但是在小鎮裡,動作並沒有那麼快;可是欠地稅10年,當地政府還沒採取行動,確實很離譜。不過,不管過了多久政府才採取行動,屋主都是要付清積欠的地稅的。

3. 公司間有合作關係是很常見的。綠石和玉宇雖有合作關係,但是綠石的債歸綠石,玉宇沒有代為負責的義務。

蕭女士的確告錯對象。縱使她提出所有對綠石不利的證據,玉宇也不負分毫的責任。

4. 本文是從作者本身經歷的案件改寫。所有的名字、時間、地點都是虛擬;但案件的事實骨幹不變。(作者為紐約執業律師)

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