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利用房地產信託 幫不懂理財的遺族守住遺產

2020年石女士接到她89歲母親過世的消息,心中百感交集。她母親16年前中風,下半身癱瘓,只能坐輪椅,行動都要靠看護幫忙。雖然腦筋清楚,言語無礙,但是腦神經受損,動不動就罵人;雖然家裡人都忍讓。但是她已經變成家裡的負擔。石女士父親六年前心臟病過世,母親百年之後,遺產就由她和姊姊繼承。溫州的老宅賣了,還清所有的負債,遺產大約還有190萬美元。石女士的姊姊已經68歲,長期照顧中風的母親,石女士讓她繼承100萬元遺產,自己拿剩下的90萬元。 這對她來說是一筆大錢,她不知道怎麽去處置。

石女士1998年偷渡到美國來,2000年嫁給當時在餐館打工,積了一點小錢的先生。婚後兩夫妻同時在餐館裡打工,在皇后區艾姆赫斯特(Elmhurst)買了一套合作公寓。2001年生了個女兒,2006年石先生用政治迫害理由幫自己以及太太取得身分。2008年姊姊的兒子簡先生也偷渡到紐約,並和石先生夫婦同住。2016年簡先生也用政治庇護取得美國居留身分。

2018年石先生在餐館工作時腦溢血死亡,留下那套合作公寓及大約20萬元現款。石先生過世後,石女士把女兒的名字加到合作公寓的持分以及租約上,心想哪天她過世,合作公寓可以直接讓給女兒,不必經過法院漫長昂貴的遺產手續。只是女兒從小任性,不受管教,上高中以來男朋友不斷。18歲那年還懷孕墮胎。高中畢業後到處打工,晚上回家從來不碰家務。賺了點小錢,也不會照顧母親。石女士心裡很清楚,再過幾年她不能工作的時候,不能靠女兒。

石女士的外甥就不一樣,雖然白天他跟著石先生的裝修朋友打工賺錢,但是回家就上下整理、打掃,晚餐也是他包辦。每個月還自動拿出600-800元給石女士,說是要付房租以及伙食費。石女士剛開始不肯收,他就用那些錢買家裡的食物用品,後來石女士看他心意誠敬,也就收下。簡先生和母親時常透過WeChat通話,總是說阿姨很照顧他,他在紐約很好,工作很順利,對前途充滿希望。石女士也告訴姊姊,外甥很上進,很幫她的忙。

只是簡先生太相信朋友,兩年前他把信用卡借給朋友,結果信用卡被刷爆,連本帶利,他為朋友背了4萬5000元的卡債。

 2021年1月,石女士收到姊姊帶給她的遺產90萬元,她一時不知道怎麽處理。經過了一個月考慮,她決定用這筆錢買一棟有前院後院的房屋,供退休時居住。她希望這棟房屋不要放在她的名下,這樣將來要是使用白卡長期照護時,政府在她過世後不能拍賣這棟房屋,她希望把這棟房屋留給女兒以及外甥。她知道女兒不會照顧她,希望外甥能有一半的產權,這樣在她不能工作或行動不便的時候,外甥還照顧她。但是石女士也要確定,在她有生之年,她可以在這棟房屋裡居住,女兒以及外甥都不能攆她走。

她還憂慮女兒和外甥都不會理財,女兒賺多少用多少;外甥太容易相信人,現在就背了4萬5000元卡債,要是把房屋放在他名下,債權人很快就會扣押這棟房屋。她又不敢把這棟房屋放在女兒一個人名下。她十分擔心,一旦女兒取得這棟房屋所有的產權,不出幾年,她就會被女兒趕出去。

究竟怎麽解決這個問題,她打了幾通電話給房地產律師,也花了錢去做諮詢,卻一直得不到滿意的答覆。

本案啟示:

1. 紐約州房地產法律解決不了石女士的問題。房地產的產權不能放在她女兒和外甥的共同名下,因為簡先生有卡債;也不能放在女兒一個人名下,因為石女士不信任女兒。更不能放在石女士自己名下,因為她已經進入老年期,很可能過幾年會用到白卡長期照護。

長期照護的費用在紐約大約每個月要1萬3450元左右,一般人使用的平均期限是3.5年,也就是說使用白卡長期照護的人要花聯邦政府大約50萬元。這筆錢在使用人百年之後,聯邦政府會把債權放在使用人的房屋上。使用人的遺族必須要先還掉白卡債務之後,才能繼承剩下的遺產。也就是說石女士的房屋淨值要縮水50萬元。

2. 唯一的解決辦法就是把房地產的產權放在信託裡。石女士可以讓信託律師製作一份石家信託,把房屋放在信託裡,規定只要石女士還在世,她可以自由使用、抵押、出賣、出租或居住這棟房屋。如果她百年,房地產的產權就歸女兒及外甥共同所有。這樣石女士就可以確定她一生的使用權不被侵犯。

如果她百年之後,這棟房屋也只能供女兒以及外甥使用,他們的債權人不得就這棟房屋要求清償債權。這樣信託便保護了女兒和外甥不受債權人追償。如果石女士允許女兒及外甥在她百年之後把房屋賣掉,她也可以在信託裡規定,要是他們把房屋賣掉之後,所得的價款必須分別存入各自的信託帳戶。他們各自的信託裡必須規定,這些賣房所得的價金只能用在他們身上,他們的債權人不得就這些價款求償。這樣一來石女士保護女兒及外甥的目的就達到了。

3. 把房屋放在信託裡還有節稅的好處。如果石女士把產權直接給女兒及外甥,他們的成本便是石女士的賣價,要是20年後石女士百年的時候,房價已經漲了50萬元,他們要是那時候賣了房子,須付大約16萬5000元的資本所得稅。要是放在信託裡,這筆稅便省下來了。

4. 比起死板的房地產法,紐約信託法的規定有很大的彈性,房地產主應該多多使用。

(作者為紐約執業律師)

房地產 紐約州 白卡

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