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密封陽台合法否 追根究柢

從事房地產法律事務的沈律師開業超過已逾25年,他仔細地檢閱桌面上的一張房屋測量圖以及房屋使用許可證,這是他在處理客戶買賣房屋中很重要的一項工作。

1995年的房屋使用許可上說,這棟房屋是兩層樓,可以當作一家庭的房屋;但是房屋測量圖上所顯示的是一棟兩層樓的房屋,後面再加上大約200平方英尺的密封一層樓陽台。經驗老到的沈律師直覺反應是,屋後的一層樓有可能是非法加建密封陽台。除了這個密封陽台可能是非法之外,沈律師還發現這座陽台侵占了房屋後面大約20英尺寬的社區人行道,侵占的長度大約有5英尺。

沈律師的客戶要購買這棟座落在紐約市皇后區皇后村(Queens Village)的一家庭房屋,年輕的中國客戶瞿先生夫婦年紀大約30歲出頭,這是他們買的第一棟住家房屋。夫妻兩人非常信任沈律師,房屋的買賣契約已經簽訂超過兩個月,貸款也都辦好了;這時候沈律師通知他們,房屋後面的一樓密封陽台很可能是非法的。

沈律師問他們,到底要要求賣主減價或者是要取消買賣契約。瞿先生問沈律師這密封陽台若是非法,結果會如何。沈律師說,房屋局有可能要求屋主把這密封陽台拆掉。思考了幾天之後,瞿先生告訴沈律師,只要賣主減價1萬元,他們還是願意過戶。

有了客戶清楚的指示,沈律師便開始向賣主律師施壓,要求賣主律師拿出密封陽台合法的證明。賣主委託的是出生韓國的岸律師。他告訴沈律師,他的客戶兩年前才購買這棟房屋,那時候這座密封陽台便存在了。他手上沒什麼文件,也給不出密封陽台合法的證件。沈律師得不到滿意答覆,便向岸律師要求減價2萬元。過了三天,岸律師電郵回覆說2萬元太多,他的客戶只願意減價1000元;沈律師當然不肯答應。四天後,賣主給瞿先生發電郵,附件裡是一份向房屋局遞送的房屋變更申請,只是這份申請被截頭去尾,看不出申請的內容是什麼。

沈律師委請產權公司檢閱,產權公司也沒辦法確定這份申請書到底向房屋局申請什麼。產權公司很明確地說,房屋局紀錄裡從1995年起完全沒有該房屋修改的申請。

有了產權公司的報告,沈律師開始認為賣主想用欺瞞方式隱瞞密封陽台非法的事實,便很明確地告訴岸律師,要是這件事沒辦法解決,買方不會過戶。賣方要麼減價2萬元,不然買方可能考慮取消買賣契約,要求賣主退錢。

岸律師一聽非常著急,經過這一來一往的討價還價,沈律師開始擔心瞿先生的貸款到期,於是和瞿先生討論貸款過戶的期限。瞿先生告訴沈律師不要擔心,他已經把貸款期限延長一個月了。

一個星期後,賣主想到當初他買這套房屋時,他的律師告訴他關於屋後密封陽台的事情。那時候的律師說,房屋局已經確認這座密封陽台合法。2014年房屋局給當時的屋主開了一張罰單,當時的屋主向房屋局提交該密封陽台合法的證明之後,房屋局撤銷罰單。賣主於是回去找他以前的律師,從事務所老檔案裡找出一張房屋法院撤銷罰單的通知,於是他把這張通知交給岸律師,希望能徹底解決這件糾紛。

沈律師收到電郵後,立刻給產權公司調查。這個時候產權公司查出2005年時,屋主向房屋局遞交將密封陽台合法化的申請,這份申請並且經承辦的建築師確認完工,因此繫爭的密封陽台是合法的。只是密封陽台的合法化並不屬於房屋的重大修改,屋主沒有必要請求房屋局改變使用許可,所以房屋局的紀錄裡有關於這棟房屋的許可證還是兩層樓的一家庭房屋,根本都沒提到屋後的密封陽台。批准房屋修改的紀錄只存在房屋局的網站裡,但是該網站相當複雜,沒有相當經驗的人根本無法找到這一紙批准密封陽台的通知。

密封陽台合法化的議題總算解決,但是沈律師還擔心另外一個問題。密封陽台占用人行道5英尺,還是不合法。沈律師必須找出理由,為什麼這座密封陽台占用人行道,房屋局還讓它合法化。產權公司告訴他,可能房屋局認為占用情形並未真正影響社區人行道的使用。沈律師懷疑這種說法的可靠性,他和房地產經紀以及賣主討論個議題,他們都不能給出答案。沈律師便想親自去查看占用社區人行道的情形。

他在動身前,先在google網站上查看,於是把地址打進google地圖搜尋,發現整個社區大約有15間二層樓的房屋相連,房屋後面是社區柏油車道,車道的後面是車庫,房屋和車道之間大約有20英尺空地,有些屋主用水泥磚牆把它圈起來作為自己專屬的地域;有的則把這塊地當作停車位,行人根本不能使用。沈律師至此恍然大悟,原來這個社區的屋主早就把座落在自己屋後屬於社區人行道的地段,圈給自己用;也就是說,整個社區的人全部都不承認這條社區人行道的存在。簡單一點地說,這條社區人行道已經被社區的成員以行動廢除了。沈律師到此才得到一個結論,這座密封陽台不止合法,也沒有占用人行道(所謂的人行道已經不存在了)。

本案啟示:律師追求真相的過程常常是曲折的。本案沈律師給賣主律師施壓、和產權公司討論、上Google查看房屋的狀況,都是探求真相的手段,這是一位有經驗且負責的律師保護客戶所應該採取的手段。(作者為紐約執業律師)

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