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投資、養老、度假… 山東乳山海景房 上演空城計

乳山銀灘附近破敗的海景別墅。(取材自第一財經)
乳山銀灘附近破敗的海景別墅。(取材自第一財經)

破壞了寶貴的海岸資源,卻沒有建成「旅遊度假勝地」,取而代之的成片水泥鋼筋森林背後,是海岸線開發的亂象與臨海小城模式困境。

山東乳山海景房的銷售現場,充滿著魔幻的儀式感。

「現場工作人員請起立,讓我們恭喜來自河南省鄭州的××先生,成功預購金鼎.銘城8號樓××室!」在主持人高亢的聲音中,一位中年男士被請到眾人面前。售樓處大廳分散的數十位銷售人員轉身立正,對著購房者豎起拇指、鼓掌,還有人燃放了禮花。

這是11月下旬,乳山市銀灘金鼎.銘城售樓處一景。售樓處大廳坐滿了看房團中老年人,每隔幾分鐘便有人付下購房定金,場裡的「熱」對比海岸線絕大多數房子無人居住的「冷」,映照的是買房團糾紛,養老夢碎等銀灘房地產「亂象」,和國內諸多臨海小城市發展困境的縮影。

在乳山海景房新樓盤旁停著的「看房團」大巴車。(取材自第一財經)
在乳山海景房新樓盤旁停著的「看房團」大巴車。(取材自第一財經)

一名仲介曾以33萬元收了圖中這間房齡10年、88平方米精裝修的6樓電梯房,後來降...
一名仲介曾以33萬元收了圖中這間房齡10年、88平方米精裝修的6樓電梯房,後來降價到30萬也很難賣出去。(取材自第一財經)

旅遊買房團 誇大銷售

買房團,是國內房地產常見的營銷方式。地產商或仲介公司以看房為由,組織有一定經濟基礎的中老年人,低價或者免費乘大巴去某地售樓處看房、遊玩。購房者看似占了便宜,也容易因違法預售、誇大事實宣傳等行為,走入買房團陷阱。

在眾多濱海城市中,乳山買房團最為出名。2019年4月,李夢60多歲的母親加入了乳山買房團,當時翔海房產工作人員說,「當地配套完善,後續會有協和醫院分院在小區後方落地,有跨海隧道可通大連、韓國,且交通發達,適宜養老,升值空間可觀」,母親就交了7萬元定金,定下一套50.7平方米的房子。

李夢事後詳查認購書及定購收據,發現宣傳手冊以及位置資訊寫的是長城文華苑,而母親定下的是長城文華花苑,收款方是乳山長城房產開發公司。她帶父母到翔海地產核實,發現了更多漏洞,例如翔海房產稱小區離乳山火車站僅需半小時公交路程,但實際需至少2小時,且地產公司也拿不出宣稱規劃的有效政府檔。

乳山市政府相關負責人的說法是,乳山並沒有在建設北京協和醫院分院的項目,海底隧道是2008年韓國方面提出的構想,近十年沒有實際進展。乳山近年打擊這類房地產虛假宣傳、不正當招攬業務等行為,但因參加買房團而與地產公司或銷售仲介產生糾紛的官司仍屢屢發生。

乳山市住房和城鄉建設局黨組成員孫英甯坦言,銀灘房地產銷售很多是異地代理機構,增加了監管難度。他們正探索實行「冷靜期」,讓購房者在一定期限內可協商退房,從制度上規避退房退款難的問題。

塔吊下的多棟爛尾別墅。(取材自澎湃新聞/圖源:中國房地產報)
塔吊下的多棟爛尾別墅。(取材自澎湃新聞/圖源:中國房地產報)
龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發班次。(取材自第一財經)
龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發班次。(取材自第一財經)

虛幻養老夢 配套不足

乳山位於膠東半島東南端,銀灘旅遊度假區是號稱「天下第一灘」的國家4A級景區。在東西延伸21.3公里的海岸線上有200多個小區,大多是30到80平方米不等的小戶型。據乳山市政府介紹,銀灘90%的一手房都已售出。而投資、養老、度假是外地人購買海景房的三大目的。

但近十年來,投資的效果不如人意。上述乳山官員介紹,2010年以後,大量二手房湧入市場,價格都在2000至4000元/平方米上下浮動。海景房配套長期不完善,宣傳單上的美好願景無法被兌現,也進一步限制了升值空間。

乳山的房地產多主打「養老」、「長壽之鄉」賣點,但銀灘只有乳山市第二人民醫院這一家二級醫院。一位來銀灘定居6年的網約車司機說,銀灘無法做CT等許多檢查,他拉過不少看病的乘客,要開車半小時到市裡醫院。一個老人曾告訴媒體,她每次過來度假,都要備好半年劑量的藥品。

供暖問題也被一直被購房者詬病。上述乳山政府官員表示,銀灘在2020年前的定位是度假區,200多個小區中,只有個別小區可以集中供暖。每年都從河北唐山到銀灘養老的60多歲王海燕,在這裡很少再犯高血壓,但沒有暖氣,是許多鄰居不願留在銀灘的原因之一。

每年5月起,各地遊客都會來此度假,但「十一」過後的淡季,遊客退潮,只剩下一些常住的中老年人和做生意的商戶。臨近海邊的一些餐館商舖多貼著「轉租」廣告,度假酒店、海邊的景點都歇了業;一到晚上,海景小樓和別墅幾乎漆黑一片。有仲介曾說,銀灘海景房夏天入住率大約50%、約10萬餘人,冬天的入住率只有10%、近3萬人。

銀灘美麗的沙灘。鏟車和運輸車正清理滸苔,迎接每年銀灘最熱鬧的旅遊季。(取材自每日...
銀灘美麗的沙灘。鏟車和運輸車正清理滸苔,迎接每年銀灘最熱鬧的旅遊季。(取材自每日經濟新聞)
銀灘某二手房中介展示的房源。(取材自每日經濟新聞)
銀灘某二手房中介展示的房源。(取材自每日經濟新聞)

候鳥式經濟 留不住人

候鳥式經濟在濱海旅遊城市是常態。大量「候鳥」遊客帶火了房地產行業,也給當地帶來困擾。乳山市住房和城鄉建設局黨組成員孫英甯表示,淡季許多業主回家後,服務行業只能關門,空置率居高不下,造成巨大的資源浪費。乳山市希望通過改善生活配套,讓「候鳥」留下來。

上述乳山官員介紹,2008年前後,很多人來銀灘買房,但當時銀灘的定位只是旅遊度假區。2010年後,向政府反映配套問題的住戶越來越多,乳山市遂將銀灘的定位調整為新城區,近年乳山市已投入30多億元補建設短板,包括道路、綠化、亮化、供水排水、公交、教育醫療等工程。在交通上,萊榮高鐵將於2023年完工,屆時乳山到北京、上海僅需4個小時。

但對於乳山這樣一個縣級市而言,短時間內明顯改善基礎設施幾乎是不可能的任務。乳山近20年來老齡化嚴重,2019年市府財政收入為46.88億元,缺乏大的實體產業支撐。上述官員表示,受限於政府的財政實力,基礎設施改善需經歷長時間才能完善。

海景房建案不乏大規模開發的新型社區,例如圖中位於乳山金鼎淮河路一小區,銷售人員說...
海景房建案不乏大規模開發的新型社區,例如圖中位於乳山金鼎淮河路一小區,銷售人員說,價格會略貴一些。(取材自每日經濟新聞)
一名仲介曾以33萬元收了圖中這間房齡10年、88平方米精裝修的6樓電梯房,後來降...
一名仲介曾以33萬元收了圖中這間房齡10年、88平方米精裝修的6樓電梯房,後來降價到30萬也很難賣出去。(取材自第一財經)

破壞海岸線 開發亂象

乳山的尷尬,只是中國眾多坐擁優質海洋資源的中小城市的縮影。

北起渤海灣的大連、營口、秦皇島,膠東半島上的青島、威海、煙台下轄的龍口和海陽,南到浙江舟山、廣東惠州及海南三亞、廣西北海等城市,上海大學社會學教授顧駿曾撰文形容這些海岸線上動輒幾千、上萬畝的大項目,夜幕降臨時如同「鬼城」,背後原因就是開發的亂象。

業內人士分析亂象由來主要有三點原因:一是開發時機不對,過早透支了海岸線資源;二是缺乏好的規劃,一哄而上的開發商造成了破壞性開發;三是缺乏核心產業支撐,無法持續發展。

據上述乳山官員介紹,外地商人1992年到銀灘開發乳山海景房,2004年左右出現大規模開發,直到2007年、2008年乳山市政府財政收入中已有六成來自房地產。如今,海景房成了不可或缺的部分,但仍缺乏省一級集中規劃。

全國政協委員、山東財經大學教授郭松海和團隊曾實地走訪山東沿海多個城市,沿海幾乎都建成了一片片商品房。2010年後,海南、廣東、山東、遼寧等沿海城市甚至興起「填海造房熱」。時任國家海洋局海域管理處處長李文君指出,「填海造房熱」的背後是暴利驅動。

按照當時的法規,圍填海形成的土地屬於「未定性的新增土地」,無需承擔耕地的開墾費用。填海成本每畝15萬至20萬元不等,轉手上千萬就可以拍賣給開發商,地方政府獲得豐厚的土地收益,開發商再以海景房為賣點,高價賣給購房者。

無節制的開發,給海岸線帶來了不可逆的傷害。郭松海曾舉例,「北方明珠」大連,由於在島嶼原脈、濱海濕地大規模填海造地進行房地產開發,現已完全陸地化,海岸動態平衡遭到破壞。

2016年11月1日「海岸線保護與利用管理辦法」出台,嚴格限制建設項目佔用自然岸線,目前青島以及其他沿海城市都已開始對海岸帶專項整治。乳山也想改變當下的困境,但現實是,海景房吸引的多是中老年人,難以吸引真正的年輕消費群體留下。

有中介看上山東海濱城市龍口海景房的投資潛力,因為看出去就是建設中的人工島。(取材...
有中介看上山東海濱城市龍口海景房的投資潛力,因為看出去就是建設中的人工島。(取材自第一財經)
夜幕中沒有幾盞燈光的乳山海景房小區。(取材自每日經濟新聞)
夜幕中沒有幾盞燈光的乳山海景房小區。(取材自每日經濟新聞)

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