北京瞭望／萬科區區20億債務翻雲 中國樓市覆雨

中國經濟長時間的懸念在樓市。這懸念就三個字，救不救。就以中央經濟工作會議為界，對樓市的關注前後有如坐過山車，其間有中國地產商代表萬科爆不爆雷的因素，也有對中央經濟工作會議政策判斷的因素。

中國樓市對經濟到底有多重要，那要看幾個主要數據，一個數據是西南財經大學和中國人民銀行共同發布的「中國家庭金融調查報告」，稱目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平；二是有統計說中國家庭超過六成資產配置在不動產上；三是中國房地產及其相關產業曾占中國GDP近三成，是主要的投資和消費領域。僅就這些數據，就有學者斷言，樓市跌到現在，已現財富縮水，債務壓力增大，結果是消費緊縮，別說內需振不起來，還可能出現危機。

危機的警號本來已經響起，那是中國地產公司老大萬科地產，因區區20億元人民幣(約2.8億美元)的債務無力償付而要爆雷，有說半官半民的萬科如爆雷，影響大過民營的恒大地產，所以各方又把目光投到官方，主要看中央經濟工作會議如何表態。

就在中央經濟工作會議召開那天，出現萬科和地產股暴漲的奇觀，這奇觀有三層：一是之前爭相避走的萬科漲停板；二是A股和港股同步漲，主要是靠地產股的拉升；三是股債雙升，即股票和債券都狂漲。狂漲奇觀來因簡單，就是萬科有救，中國樓市有救。一說萬科地產的國企大股東深圳地鐵有優質資產抵押，可以給萬科貸款輸血；一說政府主要是深圳市府介入，態度強硬地要萬科債主展期，沒得商量；一說是中央經濟工作會召開，當局要出手救樓市，如傳說中的房貸貼息，為樓市解套。

中央經濟工作會議閉幕，沒令人失望的是對房地產有了專門的一段，但傳說中的利多消息沒成真，只是再喊三個口號，即一是「著力穩定房地產市場」，這是核心調控目標；二是明確「控增量、去庫存、優供給」的政策取向，其中去庫存是時隔九年重提；三是提「有序推動好房子建設」，用意是以優質供給來引導需求。反而年初大熱的房地產建設新模式，今次只在尾巴上順帶一提。

中央經濟工作會議的房地產論說，令關注者透心涼，除了傳說中的救市政策沒有上會，還因把房地產放到八項任務的最後一位，有人說這種先後順序，表達的是重視程度，相信當局對房地產的風險不以為意，以求穩而不是施救為先。

各界還在消化中央經濟工作會議，萬科好消息變成壞消息，即其債務的「展期」未獲通過。萬科這次債務是境內債，涉款只是20億元，萬科為此提出三項展期方案，主要內容都是展期一年，展期間暫不付本息，在「22萬科MTN004債券第一次持有人會議」上，同意票均未達到募集說明書規定的90%表決權門檻，其中議案一，零票同意、76.7%反對；議案二，獲83.4%同意；議案三，僅一票同意。

萬科債券展期失敗，當然與債權人對零補償、無增信的初始方案強烈抵制有關。在這次失敗後，仍有五天協商期，萬科還可與債主商量，如再協商不成，就算爆雷。萬科這筆境內債，只有機構投資者可買，也即債主們是銀行、基金、信托、投行、險資，這些專業機構，是要比散戶難對付。

如這次境內債爆雷，直接影響到另兩筆境外債，因為萬科還要面對兩筆共13億美元的境外債到期，債主已上門商量。再往後，除本月底還有一筆到期債券，據說萬科在明年5、6、7月還有3筆到期債券。現在看來，債主們對萬科的後續經營、能處置的資產不大看好，萬科前方雷聲陣陣。

萬科是代表性的大地產商，整個中國房地產行業現狀也不容樂觀，所以才有是否見底的討論。在中央經濟工作會議發出號召後，來年「去庫存」可能成地方政府的主要任務。

新數據蓋牌下，看老一點的數據，即今年中國一些三、四線城市，其新房去化周期仍高達40個月以上。房地產業說樓市去庫存，將有三大創新路徑：財政端，地方政府專項債首次用於收購存量房；需求端，公積金政策精準面對改善型需求和多子女家庭；供給端，房企要造「好房子」，令其從高周轉轉向品質競爭。

目前不同城市都已開始「去庫存」的努力，走在前面的有武漢、杭州等。但「去庫存」也會有麻煩，一是因打折收儲，拉動樓價下行；二是風向未轉，出手的多，人貨的少，對改善樓市成效，尚難斷定。而老話又是樓市不好，消費不振，經濟難穩。