CRE債務 面臨流動性僵局

由於高利率使私營貸款機構成為商業房產(CRE)業主的唯一選擇，因此處於關鍵地位的私營貸款機構占了上風，加劇了這個面臨數兆元到期債務產業的流動性僵局。

業內消息人士表示，近幾個月來，銀行希望修改到期CRE債務條款，以避免貸款違約；但它們要求額外注入股本資本，這讓私營貸款機構有機會透過夾層融資(mezzanine debt)、優先股或發行新股提供救援融資。

一開始這些情形主要集中在辦公室，但現在正擴展到多戶住宅、工業地塊和酒店。但對私營貸款機構來說，這些解決方案也不划算。業內人士表示，這是因為各行業的租金收入跟不上償債成本的成長。

CRE市場的借貸成本上升幅度超過了收入上升幅度，這是利率出現幾十年來最大幅度上漲的結果。加劇因素包括3月地區銀行倒閉後貸款標準收緊，以及新冠疫情後辦公室入住率下降。

即使利率低，有些資產也可能永遠無法救回，因為它們位於因犯罪橫行和人口下降而價值惡化的城市。他說，有些公司還需要大量投資才能扭虧為盈，這會侵蝕回報。

私營貸款機構日益謹慎，將加劇沒有退場選擇的業主的流動性匱乏情況。

幾位業內人士表示，預防利率上升的2年期利率上限將在未來2年內到期，總債務額達到近2兆元；過去只需花費數千元的新利率上限現在則需花費數千萬元，這將增加對私人流動性的需求。

由於基本面疲弱導致房產估值下降，借款人還是有資格獲得規模較小的高級再融資貸款，但利率高出至少500個基點。

出售資產也變得越來越困難。房產投資公司Hawkeye Partners聯合創始人兼管理合夥人福斯特(Claudia Faust) 表示，現在不是沒有買家，就是要求低估值的買家數量有限，導致現有業主在還清貸款後最終可能拿不到任何收益。