買房陷阱 小心前屋主HOA欠費

在美國買房是許多人的夢想，但人們通常未留意，很多州絕大多數房子隸屬於「屋主協會」(Homeowners Associations,HOAs)，受到協會監管，屋主必須分擔一些費用。

54歲伊諾斯特羅薩(Jewel Inostroza)先前完全不曉得與屋主協會有關的事，直到2008年在喬治亞州紐南市(Newnan)買房才驚覺與該協會扯上關係，買房美事變成一場夢魘。

諾斯特羅薩說，買房時覺得房子所在社區非常美好、舒適、人們關係緊密，沒想到因為牽扯到屋主協會，成了恐怖故事。

搬進新房子後，諾斯特羅薩夫婦才意識到進入一個「共同利益社區」(common-interest community)，社區通常由屋主協會監管，屋主須支付公共設施、區域相關費用。

屋主協會是自治組織，針對共同利益社區內的屋主和租戶訂規則並監管，由社區自願承擔的屋主組成董事會負責管理，董事會可能聘請以營利性質為主的管理公司協助日常運作。

據美國人口普查局調查，2022年售出的新建一家庭住宅約84%隸屬於屋主協會。

管理獨立美國社區(Independent American Communities)部落格的古南(Deborah Goonan)說，在美國南部和西部絕大多數地區，幾乎不可能買到不屬於屋主協會管理的一家庭住宅，有些地方政府甚至要求幾乎所有新建築都由屋主協會監管。

伊諾斯特羅薩夫婦的屋主協會年費(annual HOA dues)為200美元，年付200美元似乎不是太大的負擔，實情不止於此。

這對夫婦搬進新家後赫然發現，該住房在他們購買前有未付餘額，包括欠繳的會費以及其他罰款、費用。伊諾斯特羅扎太太說，屋主協會把所有欠繳款項以及衍生的罰金全部算在該房產上，向新屋主收費。

伊諾斯特羅扎夫婦不願承擔前人債務、不願支付罰款，打電話與屋主協會溝通。要求註冊餘額，但屋主協會及協會當時的管理公司Homeowners Management未回應。媒體CNBC自2012年起的審查文件顯示，餘額持續增加。

2015年8月，屋主協會對伊諾斯特羅薩夫婦的房屋設定留置權(lien)；協會在法庭文件中稱，該夫婦欠債超過1600美元。

屋主協會挾留置權，等於對房屋等資產擁有合法債權，可將房產作為償債抵押品，甚至可用更高等級手法追債，例如取消房屋贖回權、扣押工資。

2015年中期，屋主協會真的開始扣押伊諾斯特羅扎太太的薪資付債，扣押薪資後兩周才通知。

薪資被扣押後，屋主協會發票並未顯示欠債餘額減少，2016年12月，文件顯示欠款餘額超過4300美元。

這對夫婦聘請律師，2016年與屋主協會律師達成協議，停止扣押；夫婦兩人將分期支付約3100美元，今年1月終於付清。

這對夫婦估計，除數千美元法律費用，還向屋主協會支付約1萬2000美元罰款和扣押薪資；今年8月18日這對夫婦收到最新發票，屋主協會仍表示他們積欠近8000美元。

經多次聯繫Homeowners Management後得知，這對夫婦住房所屬屋主協會的管理公司2023年8月已改為Sentry Management；新接管公司表示，無法對過去的事情置評。

Sentry Management總裁龐普(Bradley Pomp)向CNBC解釋，一旦屋主違法行為被轉介給律師，屋主需要與屋主協會律師解決，管理公司無權介入或和解。

有些人賣房拿HOA當宣傳，認為有助於提高房產價值。但有關HOA對房產價值的影響，正反不一。

根據「經濟學雜誌」(Journal of Economics)2019年研究，HOA監管的房屋比非HOA房屋平均貴4%或1萬3500美元；另一研究機構Critical Housing Analysis於2019年針對全美三個不同城市分析發現，HOA監管區的房屋價值低於非HOA區房屋。

為了管理共享設施或土地，可能也需要HOA；一家庭住宅社區的共享設施可能是公共游泳池、高爾夫球場。有些HOA提供服務、維護房產，甚至負責景觀美化，HOA儼然是「超地方政府」(hyperlocal government)。

房貸業者Rocket Mortgage 2023年進行調查，57% HOA屋主不喜歡被HOA監管，超過三成認為所屬HOA權限太大。

倡議組織HOA United聯合創辦人霍瓦斯(Steve Horvath)說，HOA充當超地方政府的角色，甚至在某些方面取代法律；最初之所以有HOA，是市政當局希望不必花費納稅人的錢維護人行道、下水道。

HOA不斷擴張權限，與HOA有爭議的屋主表示，很難從政府管道獲得幫助，唯一可行之道是向民事法庭控告。

馬里蘭、北卡羅來納和佛羅里達等州的立法者已提案，希望立法解決HOA相關問題，但遭專業管理業強烈反對，改革之路難行。