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利率急升 浮動利率房貸再受矚

今年房貸利率急升,數十年來首見。

全美30年固定房貸利率一個多月來都在5%以上徘徊,許多想買房的人退出市場,但有些人不輕言放棄,探索著曾被視為不太可能的選擇:浮動利率房貸(ARM)。

房貸軟體與數據公司布萊克奈特(Black Knight)分析,目前,如果買一般房價房屋、頭期款20%,舉借30年固定房貸的每月還款額約較今年初高600多美元,本金和利息支付總計增加44%。

2000年後期房地產市場崩盤,那時ARM名聲不佳,但風暴過後,這類房貸以更嚴格法規和更高透明度管理,風險降低。ARM費率通常較低,至少舉借之初如此;據房地美(Freddie Mac),6月初30年固定利率房貸平均利率5.23%,5年期ARM平均利率4.12%,低一個百分點以上。

ARM通常在5、7或10年特定期內採固定利率,之後重設為當前市場利率,5/1ARM固定利率期為5年,之後每年依市場利率重設,5/6ARM固定利率期5年,之後每6個月重設,重設利率將根據擔保隔夜融資利率(SOFR)或短期美國國債利率為依據,在每個重設期和貸款期內,利率升降幅度受限。

房貸業者William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)說,許多人將浮動利率房貸視為利率回跌前最好的工具,等到利率回跌,可依更具競爭力的固定利率重新貸款。

對於經歷過房地產崩盤的人來說,一提到ARM便不寒而栗,那一場次貸危機發行的許多問題貸款都是ARM,但當時這些貸款是在未核實借款人收入的情況下提供,還款方式寬鬆,導致有些借款人連貸款利息都沒有付,久而久之積欠更多利息、貸款總成本如滾雪球,當時有些ARM在固定利率期兩年後便重設利率。

當年,有些貸款是依房產價值100%舉借,提前付清罰款(prepayment penalty)和交易成本將導致借款人賣房時處於「負資產」(underwater)狀態,所欠債務超過房屋價值;金融科技房貸機構Neat Loans創辦人兼執行長強納森(Luke Johnson)說,貸款人甚至不知道借款人賺多少錢,假如借款人必須賣房或重新貸款來還清貸款,就必須面對大筆提前還款罰款,與目前氛圍大不同。

如今,貸款機構出借ARM必須驗證借款人收入、而且要求債務收入比(debt-to-incomeratio)不超過50%;科恩服務的公司還要求借款人提供表格概述貸款成本和結算成本,力求付款透明度。

科恩進一步說明,如今ARM就像短期的固定利率房貸,7年期ARM就像7年固定利率房貸,只要是自住屋便不會有預付罰款,入住後隨時可重新貸款。

目前多數房貸仍採固定利率,但在利率走高之際,ARM越來越具吸引力。根據房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association),6月初,僅8%申請ARM。

雖然ARM存在更多風險,但短期內更具成本效益。

根據房地美,購買中間價39萬美元房屋、頭期款20%、預期居住7年,7年間若採用5.23%的30年固定利率房貸,付款金額將比利率4.12%、5/1ARM貸款多1萬500美元以上。依此推估,至少在ARM重設利率前,固定利率房貸每月付款額將約多200美元。

強納森說,7年固定利率期間可加碼還貸款本金。假如只打算在這個屋裡住7年,很適合ARM,若超過7年,日後以房屋為抵押重新貸款或借款,舉借ARM將擁有更多資產。

儘管短期內支出較少,ARM未必適合所有人。對許多人來說,即使利率達5%以上,固定利率房貸相對適合。

堪薩斯州認證理財規畫師迪倫(Kaylin Dillon)說,唯獨有能力支付夠多超額房貸款項、在固定利率期結束前全額還清房貸的情況下才建議借ARM,這麼做才能以較低利率還清房貸,免除在固定利率期結束時承擔高利風險。

密西西比州認證理財規畫師齊格蒙特(Jay Zigmont)說,如果利率不斷上漲讓買房之夢遙不可及,也許該從房地產市退出;他建議還清債務、備有至少三個月應急金,並足可支付20%頭期款才考慮買房,目標應是將本金、利息、稅款和保險在內的房屋付款款維持在實得工資三分之一以下,他補充,房屋價值不保證會上升、也不保證當ARM固定期限結束時一定可重新貸款。

科恩也提醒,如果收入不會大增、每月現金流吃緊,ARM重設利率時承擔更高房貸付款恐怕是一大風險,如果不願或無力承擔這些風險,反而適合固定利率。

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