房貸利率降 4原因仍難負擔買房

房貸利率雖比一年前低，許多懷抱希望的購屋族仍然買不起房。房貸利率低、房屋淨值高的屋主幾乎沒有賣屋壓力，導致部分地區房屋供應量偏低，再加上房屋保險與地產稅在多數地區持續上漲，使情況雪上加霜。華爾街日報列出四個原因，為什麼負擔住房仍然如此困難。

房價所得比

「洲際交易所」(Intercontinental Exchange)貸款與房屋市場研究部主任沃登(Andy Walden)指出，如今住房難以負擔，主要是因為房價漲幅遠超收入增長。在過去50年的大部分時間裡，全國房價中位數約為家庭收入中位數的四倍，如今已超過五倍。新冠疫情期間人們追求更大生活空間，當時利率又低，提升了購買力並導致房價急劇飆升。雖然過去12個月房價漲勢放緩，收入漲幅得以開始追趕，但沃登指出長期來看房價所得比仍遠高於歷史水平。

房源增加但房價高

全國房地產商協會(National Association of Realtors)資深經濟學家兼房地產研究部主任伊凡葛羅(Nadia Evangelou)表示，截至8月年收入7萬5000元的家庭僅能負擔全美21%的上市物件，比去年略低。相較之下，新冠疫情前的2019年8月，此收入等級的家庭幾乎能負擔將近一半的物件。高收入家庭情況截然不同，他們仍能持續購屋，並通常以現金支付或支付高額頭期款，伊凡葛羅說，這正是所謂「K型經濟」的縮影。

「K型經濟」是指經濟衰退或復甦期間，不同產業或社會階層的表現呈現分化現象，就像英文字母「K」一樣，一部分持續攀升，另一部分持續下跌。

首購族壓力最大

房屋供應短缺程度因地而異，但首購族問題最為嚴重。Realtor.com資深分析師瓊斯(Hannah Jones)表示，東北部、中西部等供應吃緊的房市中，價格最實惠的入門級住宅仍然出現激烈競價、快速上漲的情況。

託管費暴增

Cotality公司首席經濟學家普拉丹指出，許多買家因託管帳戶支出上升而陷入負擔困境。託管帳戶是指貸款機構將每月房貸還款的一部分存入一個單獨帳戶，用來支付房主的兩項主要房屋開支：地產稅與房屋保險費，而這兩項費用近年來都急劇上漲。

2019年至2025年間，全美平均每月託管費用上升了45%，其中科羅拉多州、佛羅里達州、懷俄明州、南達科他州漲幅最為顯著。在內布拉斯加州等地，託管費用甚至可占每月房貸的45%，有時甚至超過本金與利息的總和。