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房市前線/HOA正面臨內外部的挑戰

2024年的到來,讓人們對加州房市的「旺氣」充滿期待。雖然業界認為新的一年房市仍充滿不確定性,但向好趨勢似乎已經成為共識。不過,屋主協會(HOA)的問題猶存,即使進入2024年,HOA作為一種管理方式仍然面臨多項挑戰;不僅涉及社區內部問題,還包括外部環境變化,共同影響著HOA的穩定運營和社區健康。

什麼是屋主協會?也稱住宅業主協會(Homeowners Association)。是由居住在特定社區或小區的屋主組成的組織,目的是管理和維護社區的共有設施、綠化區域、建築外觀和其它與屋主相關事務。

HOA的成立通常是由開發商在建設新社區創建的,它為社區提供了一個管理結構,確保屋主共有設施的良好維護和社區的整體景觀。HOA每個月由社區屋主繳納一定費用,也稱會費。如果要進行大型維修時,經過HOA特別評估,也有可能向居民收取額外費用。

作為社區維護的一種管理結構,HOA主要工作內容包括會費收取、社區條例制定、共有設施、糾紛解決、治安安全、社區參與、保險等方面。從這幾年的運作及存在問題看,其面臨的爭議和挑戰愈來愈多。

首先,社區疏離是一個顯著的問題。隨著科技不斷發展,人們更傾向使用網路進行溝通,這導致了居民面對面接觸的機會大大減少。雖然科技的應用為信息傳遞提供了更多方便,但社區成員間的密切互動卻呈現下降趨勢。這種疏離感可能阻礙社區凝聚力的形成,需要HOA儘快採取措施,促進居民間的真實互動。

其次,HOA管理運作中,對不同觀點的不採納,也是一個持續存在的問題。社群媒體等平台的興起增加了社區內外對不同觀點的曝光,同時也加深分歧。在HOA中,這種分歧可能導致社區內部不和諧,影響HOA的順利運作。所以HOA需要建立尊重不同文化背景差異所導致的觀點不同,對於維護社區和諧至關重要。

居民所在社區內的建築老化和保險成本上升是另外兩個當下需解決的問題。許多社區的建築已有數十年歷史,迫切需要進行重大翻新和維修。這不僅對社區的便利性造成影響,還給居民帶來額外的負擔。同時,HOA保險市場的縮減將使保險成本繼續上升,這可能導致社區需要應對意外開支,進一步增加了居民財務壓力。

HOA普遍儲備基金不足,以及合格管理人員的短缺,也是該組織面臨的挑戰。缺乏充足的儲備基金,可能使社區需要面臨「特別評估(special assessment)即額外繳費」或貸款,這對居民和協會都帶來了不便。同時,缺乏合格的管理人員會影響到HOA的日常運營,可能導致效率降低和問題處理的困難。

同時,商住混合物業的問題凸顯了城市規畫和社區管理間的矛盾。結合住宅和商業單元的建築可能導致業主和商業業主間的利益沖突,這需要更具體的管理和協調以確保社區的和諧發展。

最後,相關立法觀點的不合理、不切實際,也為HOA帶來困擾。一些立法者可能將HOA視為應受到嚴格監管的實體;而實際上,HOA是由無償志願者運營,由私人契約約束的社區。

HOA面臨的挑戰不僅來自社區內部,還來自外部環境的變化。某些屋主可能感覺HOA管理過於嚴苛,而一些人可能認為HOA未能有效應對社區問題。解決這些問題需要社區成員的共同參與,以及對協會管理和社區規畫的更多關注。透過共同努力,或許可以找到更有效的解決方案,使得HOA能夠更好地應對變革,繼續為社區提供良好的管理和生活環境。

此外需要提醒的是,作為屋主在購買房產時,應認真了解HOA運作方式、費用結構和社區規範條例,以確保加入社區HOA時,盡可能充分維護自己合法權益。

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