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利率重創房市 銀色海嘯恐非解藥

近年來,導致美國房市陷入停滯的可怕組合:飆升的房貸利率和高房價,似乎又再度捲土重來。抵押貸款銀行家協會(MBA)表示,上周30年期房貸平均利率飆升至7%以上,為去年12月中旬以來最高。

最新的嚴峻數字,給許多美國購屋者的夢想,蒙上陰影,房貸利率再度攀升至令人畏懼的7%門檻,對正萌芽的樂觀情緒來說,是現實的冰冷打擊,房貸申請量直線下降,單周下降超過10%。

房貸利率上升的影響顯而易見,從滿懷希望的首購族,到老練投資客,影響遍及房市的各個角落,房市復甦初期的熱情受到澆熄,而且影響力不僅於此,房貸利率的上升反映出更廣泛的經濟暗流:投資人感受到風向的轉變,調整策略;而建商則審慎評估對需求的影響。但負擔能力挑戰和住房存量過低才是問題的核心。

對美國人購屋還款負擔能力的衝擊,是聯準會緊縮政策的副作用。在一系列超出預期的通膨數據之後,金融市場不再認為聯準會短期內會降息。這些悲觀的預期,對等待更便宜借貸成本的潛在購屋者產生了影響,因為賣家寧可繼續坐等更好的價格,而潛在買家早已陸續退場。

對房貸利率下降的期望,阻礙了潛在的買家和賣家的下一步;持有房子的賣家,並未將空置房屋投放市場,因為想等待更高的價格,可是就算想要長期出租或者改裝成度假出租屋,並不容易,因為房子的持有成本很高。因此,等待房貸利率大幅降低,同時也將成為屋主昂貴的賭注。

美國房市始終存在的問題是:對降低房貸利率的期望,正在進一步凍結市場。聯準會遲不鬆口降息時間表,就是擔心通膨死灰復燃。然而歷史的教訓是,通膨需要數年、甚至數十年的時間才能平復,其中還可能會穿插幾次大規模的假象:通膨暫時下降導致降息,然後反彈至更棘手的水平,推升利率至更高水平。

聯準會2021年就曾誤判過局勢,通貨膨脹率一度暫時性的回到2%,現在看起來,較高的房貸利率將會維持多年、甚至可能幾十年,就像過去歷史循環一樣。

不過房市仍有一個亮點,就是知名分析師惠特尼(Meredith Whitney)所提出的「銀色海嘯」說法,指的是老年人改變住房安排以適應老齡化生活,可能會對今年房市產生更大的影響。「銀色海嘯」的概念是指2024年起每天將有1萬人年滿65歲。到2030年,整個嬰兒潮世代的人口將超過65歲;這個數字將占美國總人口的21%,美國房屋銷售最活躍的一年可能即將出現。

美國退休人員協會(AARP)估計,50歲以上的人中有51%打算縮小住房面積;而50歲以上的人占美國屋主總數的74%。因此,即使只有一半考慮出手賣房,市場上應該會出現大約3000萬套房屋。這股趨勢可能會在2024年下半年開始出現,然後持續至未來幾年,這將重塑美國的住房格局。

不過房市分析師認為,「銀色海嘯」對美國房市的衝擊,尚未開始,也很少有人預計會很快實現。嬰兒潮世代雖是最富有的一代,但他們愈來愈習慣待在絕大多數沒有房貸或利率較低的自有房屋中,不會輕言換屋。

但一些市場觀察家仍持謹慎樂觀態度,住房供應雖是緩解價格壓力的關鍵因素,但負擔能力問題仍是最大的絆腳石;展望未來,房貸利率的升降,仍是房市韌性的關鍵考驗。買家、賣家和政策制訂者的決定將塑造市場軌跡。產業專家的見解和數據分析提供了路線圖,但最終決定仍取決於市場參與者的行動和反應。

對於潛在購屋者來說,目前的環境要求仔細評估自己的財務狀況和市場方向;對於賣家而言,何時出手關係著收益的多寡;對於政策制訂者和產業利害關係人來說,面臨的挑戰是創造一個負擔能力和供應能夠滿足不同買家需求的環境。最理想的情境應該是,未來所有人都能實現擁有住房的夢想,而不僅僅是金字塔尖端的少數階級。

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