封面故事／房利美、房地美上市？影響買房嗎

華爾街日報報導，知情人士透露，川普政府準備在今年稍晚讓兩大房貸巨頭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)進行首次公開募股(IPO)，結束十多年來的政府監管。這兩家公司總估值約5000億元以上，IPO涉及出售5%至15%股票，可望募資約300億元；但究竟應將兩家併為一家或以兩個獨立實體上市，內部目前仍有爭議。

房利美和房地美並不對購屋者直接提供房貸，而是藉由購買房貸並包裝成證券，再售予投資人，來支持房市。2008年金融海嘯後由於「二房」發生約1875億美元的壞帳，聯邦政府出手相救，房利美和房地美自此一直接受政府託管控制，仰賴政府支持的擔保以保護投資人免受損失。

知情人士透露，摩根史坦利(Morgan Stanley)、摩根大通(JPMorgan Chase)、高盛(Goldman Sachs)、花旗集團(Citigroup)、富國銀行(Wells Fargo)和美國銀行(Bank of America)等六家大型銀行執行長最近幾周曾到華府與川普總統會面，討論房利美和房地美可能方案。財政部長貝森特(Scott Bessent)和商務部長盧特尼克(Howard Lutnick)也出席了會議。

支持者：資金還給納稅人

長期支持房利美和房地美公開上市的人士大多認為，如此巨額估值交易，將是史上規模最大上市計畫之一，可減少美國赤字，並將資金還給納稅人。但如此複雜的公開募股交易，工程浩大，需要時間準備；有些銀行家對於能否在這麼短的時間內實現，表示懷疑。

房利美和房地美上市後是否還會繼續由政府託管，目前並不明朗。聯邦住宅金融監理局(FHFA)局長普提(Bill Pulte)過去曾提及，兩家公司股票上市發行期間可能會繼續處於託管狀態，但未明確談到具體作法。

市場過去長期預期政府會透過所謂隱性擔保(implicit guarantee)協助房利美和房地美擺脫困境，兩家公司因此蒙受其利。與此同時，分析師警告，若缺乏政府支持，房貸利率可能會上升。

川普曾表示希望兩家公司公開募股時，保留政府支持的擔保，但未詳細說明具體作法。任何明確擔保都可能引發立法和會計挑戰。

若房利美、房地美真的上市，將如何影響購屋民眾？

房利美和房地美在房貸次級市場中收購貸款，並向投資者發行機構債券或證券化的抵押債券，目的是為美國的住宅貸款體系注入更多資金，使一般家庭更容易買房；房利美更自稱是「30年固定利率房貸的支柱」。

多年來一直有人支持房利美和房地美上市的想法。支持者認為如果擺脫聯邦政府的控制，兩家公司的運作會更好；或認為兩家公司在抵押貸款行業靠著聯邦政府撐腰，占據了不公平的主導地位，應讓民營公司參與其中。此外，還有一些人多年來押注聯邦政府遲早會揮別這兩家公司，因此持有其股票，這些股東也可能受益。

反對者：將推高房貸利率

然而反對上市的一派認為這可能會推高房貸利率，尤其是房利美和房地美不再被視為受政府支持的情況下。如信評機構惠譽(Fitch Ratings)便表示，如果兩家公司上市後繼續獲得聯邦政府支持，可維持與美國政府債務類似的評級；若未獲支持，兩家公司的市場主導地位可能會下降並拉低評級。最終，結果將取決於政府如何結束託管，以及政府是否仍提供某種形式的擔保。

反對上市派如麻州民主黨籍聯邦參議員華倫(Elizabeth Warren)便發出警告，稱雖然投資者可能受益，但同時也有可能擾亂房貸市場。「總統沒有向國會提出任何針對房利美和房地美的計畫。我們最不需要的就是以獎勵華爾街同時又推高房價的方式，將它們私有化，而人們原本就難以買房。」