封面故事／加州ADU轉公寓出售 聖荷西率先批准

據KQED報導，加州2024年生效的1033號法案（AB 1033）首次允許屋主將附屬住宅單元（ADU）分割並以公寓形式單獨出售，聖荷西成為全加州首個採納該規則的城市。本周，聖荷西市府批准了首宗ADU轉換為公寓的案例，象徵此新法正式落地。

市長馬漢（Matt Mahan）日前在聖荷西市中心Josefa街的一棟後院小屋前表示，ADU「設計本就相對可負擔」，如今更能成為最容易達成的購屋途徑之一。他希望聖荷西的示範能推動更多城市跟進。

這項由前舊金山州眾議員丁右立（Phil Ting）提出的法案，目標是在房價高企、只有約15%家庭可負擔獨棟住宅的加州，提供更多可負擔的自有住宅選項。根據倡議組織Casita Coalition資料，去年全州核准了逾3萬個ADU，占新增住房存量的四分之一，但過去多數ADU只能作為長期出租，無助於提升自有住房比例。

目前繼聖荷西之後，聖塔莫尼卡、聖塔克魯茲等加州城市也已採用該法。不過，實際申請案例仍不多，聖荷西目前僅有兩名開發商遞件，其中之一為AlphaX，並承諾未來一年再建85套ADU公寓。

開發商休斯（Bob Hughes）將在康比安公園（Cambrian Park）附近的轉角大地塊上完成州內第二宗ADU公寓案。他坦言，法規要求先取得使用許可證再進行公寓畫設計圖，流程耗時且資金占用壓力大。此外，若原屋有房貸，銀行未必同意分割出售，且主屋價值可能受影響，這些都是推廣上的阻力。

根據西雅圖的經驗，2024年約六成ADU以公寓出售，中位售價僅為主屋的六成、獨棟新屋的一半，顯示市場對較小、較便宜住宅有需求。

休斯的ADU面積近1200平方呎、三房兩浴，售價略低於160萬美元；主屋面積近2900平方呎，售價超300萬。他表示「在聖荷西沒有地方是便宜的。但ADU的價格區間確實較低，為更多人提供了進入市場的機會。」