新法送利多 嬰兒潮世代售屋 把握3年免稅額黃金期

紐約州共和黨聯邦眾議員瑪麗奧(Nicole Malliotakis)提出的「儲備金保障法案」(Nest Egg Protection Act，H.R. 9064)擬設立為期三年的免稅期(tax holiday)，若獲得通過將可使嬰兒潮世代暫時免繳部分賣房獲利之稅款。

realtor.com報導，該法案擬在2027年至2030年間，提高65歲以上民眾出售住宅時可適用的資本利得稅(capital gains tax)免稅額。根據法案內容，最高免稅額提高至100萬元，為現行上限的兩倍，但出售的必須是持有至少25年的住宅。

瑪麗奧表示，此法案旨在鼓勵更多高齡屋主縮小居住規模(downsize)，同時避免因房價大幅升值而面臨沉重的稅負。現行資本利得稅制度於1997年制定，並未與通膨掛鉤，符合條件的售屋者若為單身，可免稅25萬元；若為夫妻合併申報，則可免稅50萬元，但需符合若干規定。

然而房價自那時以來大幅上漲，許多長期持有房屋的屋主如今若出售房產，獲利愈高最終需繳納的稅額也愈高，這項問題在房價最高、漲幅最快的地區最為明顯，例如加州與紐約州，加劇了本已面臨數百萬套房屋短缺的市場困境，同時年輕購屋族對於未來能否負擔房價普遍感到悲觀。美國房價中位數已從1997年的12.9萬元上升至如今的41.93萬元。

支持者認為這項減稅法案將促進屋主們釋出更多房屋。紐約郊區的萊維敦(Levittown)是二戰後住宅建設潮的代表地區，當時興建的房屋售價約為七千至八千元，按通膨調整相當於今日約12.2萬元。但在瑪麗奧代表的史泰登島(Staten Island)與布碌崙(布魯克林)部分地區，目前房價中位數已超過70萬元。

她表示：「在史泰登島和布碌崙，數十年前購屋、並花費一生累積房屋淨值的長者，如今若選擇出售房屋或縮小居住規模，可能面臨龐大的資本利得稅。我的法案將擴大資本利得稅免稅額，提供實質減負，讓長者能保留更多辛苦累積的房屋財富。」

目前該法案已送交委員會審議，但尚未獲得其他議員聯署支持，不過已獲得史泰登島房地產經紀人協會(Staten Island Board of Realtors)、布碌崙房地產委員會(Brooklyn Real Estate Board)及多家房地產機構支持。前者的執行長克魯格表示，降低賣房的稅務障礙，可能鼓勵更多屋主調整到更符合需求的住宅，同時為下一代購屋者創造更多機會。