美房價高 房屋轉售投資報酬率降至25% 創17年新低

洛杉磯時報報導，買房翻新再轉手出售的獲利空間愈來愈小！房地產數據公司Attom分析，今年第二季度（4月至6月），投資客轉手出售典型房屋的投資報酬率，在扣除費用前僅為25.1%，為17年（自2008年）以來最低，主要原因為全美房價持續攀升，即使漲勢放緩，仍大幅推高投資客購屋成本。

該公司表示，第二季毛利（Gross profits，投資人購屋後轉售得到的差價）減少13.6%，降至6萬5300美元。Attom將「翻新轉售房屋」（flipped home）定義為房屋在12個月內第二次轉手出售的房屋。翻新房屋者通常用現金全額購屋，支付所有必要的維修或翻新費用改善房屋狀況，之後再重新上市出售。

Attom執行長鮑爾伯（Rob Barber）表示，「由於房價處歷史新高，房屋轉售利潤非常低。適合翻新轉售的物件通常是需修繕，價格較低的房產，但它們的買進成本也不斷攀升。」根據Attom數據，第二季投資人購買轉售屋的中位數價格為25萬9700美元，創下自2000年以來新高。轉售房屋中位數售價為32萬5000美元，與第一季持平。

市場上房源長期短缺，及對低價物件激烈競爭，進一步推高投資人收購成本。自2000年末房市泡沫崩盤後，隨著市場復甦與房價上漲，房屋轉售利潤已持續下滑超過十年。2012年秋季，典型翻新轉售屋投資報酬率在扣除費用前仍高達62.9%。

然即使獲利不如以往，此類交易依舊普遍。根據Attom，今年第二季度全美約有7萬8621戶獨立屋及公寓翻新轉售，占該季度所有房屋銷售的7.4%，較第一季及去年同期下降。美國房市自2022年初以來陷入低潮，當時貸款利率開始自新冠肺炎疫情低點攀升。去年美國二手房銷售降至近30年來新低。今年以來，由於貸款利率長期偏高，銷售仍疲軟。

隨著銷售放緩，房屋在市場上銷售時間拉長，庫存大幅增加，這對能用現金或動用房屋淨值收益的買家與投資人而言，反而是種利多。許多潛在購屋族被排除在購屋市場外，因此不論打算購屋出租或轉售的投資人，都在美國房市交易中占更大比重。

根據另一家房地產數據公司BatchData，今年第二季美國房屋交易中，投資人購買的比例達33%，為至少五年來新高。2020年至2023年間，投資人購屋比僅為18.5%。該公司指出，投資人在第二季共購買34萬5752戶房屋，較第一季增加15%，但較去年同期下降12%。即便如此，投資人擁有的房屋，仍占全美8600萬戶獨立屋的20%左右。