馬年紐約房市：房價敏感、租金拉鋸
走進2026年，紐約房市的核心關鍵依舊圍繞在兩個字：「短缺」。無論是自住房、投資物業還是租賃市場，住房供應長期跟不上人口與需求結構的變化，房價與租金都維持在高檔震盪的格局。華埠土地信託會共同創辦人王鏑(Jacky Wong)直言，紐約的結構性問題早已不是短期循環，而是長年累積的供給不足。
高低端房市結構性分化
據房地產信息網站CityRealty，豪華市場仍被資金充裕的高淨值買家看好，價格短期內難以顯著回落。 另一方面，低端或利率敏感的老舊房源更為動盪，較低價位的合作公寓(Co-op)市場對利率走勢更敏感。
王鏑觀察，真正出現長期疲弱的，是曼哈頓的共管公寓(Condo)與部分Co-op市場。「大家一直在說疫情後公寓很貴，但其實曼哈頓的公寓市場早在疫情前一年就開始慢慢掉了，到現在根本沒有真正漲過。」他的經驗裡，這種情況與舊金山極為相似，核心都會區的高密度公寓市場，在疫情後恢復得比外圍地區慢，居住型態與人口流動已經出現結構性變化。
在法拉盛、八大道、史泰登島部分區域的獨立屋與半獨立屋，仍被視為保值與長期居住的穩定選項。相較於公寓樓，獨棟房屋(House)市場更撐得住，尤其是價格相對可負擔的區段。據王鏑觀察，以華人市場最常見的「兩家庭加店面」物業為例，買家對80至100萬元的房產保持熱忱，但一旦價格達到150萬元，市場便顯現出疲態。
租金管制樓成最大震央
疫情陰影已過，紐約市人口已重回增長軌道，推動住房需求。曼哈頓去年9月中位月租近4972元，空置率降至1.56%的新低。市長曼達尼(Zohran Mamdani)上任後隨即簽署行政令，目標在十年內建造20萬個可負擔住房單位。
「如果愈控制市場租金的話，非管制房會愈貴。當你控制了租金管制房屋，房東可能會將風險和稅務負擔轉嫁到私營市場的房客身上，」王鏑表示，這類政策壓力已導致大量租金管制舊樓(Tenement Building)持有者在市場上拋售房產。例如在華埠，有些過去曾價值800萬元的舊樓目前掛牌價已跌至約400萬元，且在市場上滯銷超過半年。
王鏑提出一個他觀察20多年的鐵律：房價疲弱時，租金反而更容易上漲。「如果大家買不起房子，或者不想買房子，就會全部回到租屋市場，租金就會上升。」在他看來，這種現象在紐約幾乎反覆出現。房市一旦降溫，買方退場轉為租客，反而推高租賃需求，使房東擁有更大的議價空間。
籲華人首購族善用補助
對華人社區而言，2026年將是「自住穩定、投資保守」的一年。王鏑指出，華人買家仍然務實，以居住穩定與家庭長期發展為核心，短期投機心態已大幅減弱。據Zillow數據，2025年12月法拉盛房屋中位價約77萬元，同比增長2%；布碌崙(布魯克林)八大道與日落公園則價穩量增，去年11月平均房價約85萬6000元，年增2.1%。
針對計畫在今年入場的華人首購族，王鏑提供了以下兩點核心建議。一是善用政府補助計畫，提早研究聯邦與州府提供的各類專案，這些計畫有時會提供1至10萬元不等的首付補助。二則是是量力而為，根據自身財務能力評估。「房子永遠是一個應該為人帶來穩定跟幸福的工具，千萬不要變成你壓力的來源。」
