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賣房只收1元佣金? 小心省了仲介費 賠了房價

某房地產仲介打出1元賣房的廣告。(記者王若然/攝影)
某房地產仲介打出1元賣房的廣告。(記者王若然/攝影)

如今有一些房產賣家經紀標榜,賣家只需支付賣家經紀的佣金,不必支付買家經紀佣金,或者只需支付一元的掛牌佣金(listing commission)。這種方式看似為賣家剩下一筆錢,實際卻存在不少隱憂。

加州房地產市場,大多數交易中都是賣家支付買賣雙方經紀佣金。這並非法律的明文規定,而是行業內的約定俗成。

通常由賣家支付房價5%左右(較貴的房子佣金一般為4%)的總佣金,房產達成交易後,這筆佣金平分給買、賣雙方的經紀人。雖然法律沒有詳細規定佣金的分配比例,但多年來平分佣金,一直是房產交易中的習慣性規則;保障買賣雙方交易中權利的同時,平衡雙方經紀人的收入。

而當前約定俗成的佣金比例,許多人認為太高。華爾街日報說,美國仲介抽成之高和人數之多,和全世界其他國家比起來,都不「正常」。特別是300萬人的房仲大軍,陣容之大,第二名國家都遠遠不及。

為抵消高佣金可能產生的不利影響,部分房產經紀,在房產交易平台(Multiple Listing Services,MLS)上,標榜賣家只需支付3%的賣家經紀佣金,不用為買家經紀付錢,或象徵性打出1元買家經紀佣金的廣告。類似的,也有賣方經紀,打出1元掛牌佣金廣告,希望用低佣金,吸引客戶。

南加州資深房地產經紀袁立功介紹,這種低佣金策略,其實很早就已出現。主要表現為兩種,一是賣家僅需支付賣家經紀佣金,不用支付買家經紀;二是賣家經紀標榜只需支付1元或1%的極低掛牌佣金。這兩種方法換湯不換藥,目的就是吸引大量賣家和房源。

袁立功說,通過只付一方或象徵性支付的方式,表面上賣家似乎能節省僱傭經紀人的開銷,但其實裡面「水很深」。當買家經紀無錢可賺時,他們將不願意帶客戶看房。沒有經紀帶著看房的買者,通常只能直接找賣家的經紀做雙方經紀(dual agent),進行看房、出價等操作。

這種情況下,一些沒有職業道德的經紀,就會背地坐地起價,以幫助達成交易為名,從買家那裡收取「好處費」。例如,代表賣家的經紀,沒有從賣家的最高利益出發,幫助僱主選擇買家;而是想方設法,勸說賣方選擇對經紀更有利的買家。

極低掛牌佣金策略也是同理,賣方經紀從賣家處拿不到佣金,就會從「買方」處進行找補,結果可能是賣家節約賣家佣金,房子卻沒賣出最好價錢。

全美房地產經紀人協會(NAR)專任講師吳程遠(John Wu)表示,雖然買賣雙方經紀人的佣金分配,一直是可協商的。但買賣經紀人制度對買家、賣家都有必要。在房產交易中,有很多法律、流程事務,沒有經紀人的指引,買賣雙方的交易很可能出問題。買賣雙方經紀人的勞動,值得一定的報酬支付。

袁立功說,一元佣金現象雖然存在,但並不是行業普遍現象。在南加州房地產市場,雖然有個別經紀人從中搗鬼,中飽私囊,但大多數經紀人還是秉持著職業操守的。特別是對於佣金分配,法律上「一切皆可協商」。這就大大倚仗經紀人的公德心和職業道德行事。

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