非買不可？新州「搶房」失控 加價數十萬還搶不到

新澤西郊區的搶房熱潮仍看不到盡頭，買家為了成功買到房子，不惜大幅加價競標。

據紐約郵報報導，位於楓木（Maplewood）的42 Euclid Ave，開價179.5萬美元，最終以227.9萬美元成交，成交價比開價高出27%。另一棟位於南橘（South Orange）的376 Melrose Place，開價99.9萬美元，最後以133.22萬美元售出，溢價高達33%。

這些案例並非個案，而是艾塞克斯郡（Essex County）與聯合郡（Union County）郊區房市的新常態。由於房源持續短缺，買家紛紛拋開預算限制，願意多花數十萬美元，只為提高勝出的機會。

其中，楓木、南橘與、蒙特克萊爾（Montclair）已成為北新澤西最火熱的房市。許多房屋平均成交價比開價高出兩位數百分比，上市不到兩周便完成交易。

根據凱勒威廉斯中城直銷地產公司（Keller Williams Midtown Direct Realty）房仲斯萊德（Mark Slade）每周整理的市場數據，截至今年6月底，楓木平均成交價約134萬美元，成交價平均比開價高出15.6%；南橙平均成交價超過127萬美元，平均溢價16.2%；蒙特克萊爾更是三地之中最火熱的市場，買家平均支付接近25%的溢價。

自2009年開始擔任房仲並持續追蹤當地市場的斯萊德表示，他從未見過楓木、南橘與或蒙特克萊爾的房價出現年度下跌。

他接受紐約郵報訪問時表示，「我想，我從未看過楓木、南橘與或蒙特克萊爾有任何一年呈現下跌趨勢。」

他指出，過去幾年市場更出現「戲劇性的變化」，而新冠疫情只是加速了原本就存在的趨勢。

在他看來，這波房市熱潮其實可追溯至1997年，也就是中城直達通勤列車開通兩年後。自此之後，通勤族無須再於霍博肯（Hoboken）換車，即可直達紐約Penn Station，大幅提升這些城鎮對紐約上班族的吸引力。

「從那時開始，我們就看到相當明顯的人口流動，越來越多人被這些社區吸引。」

對於目前的市場現象，斯萊德提出一套名為「價值收斂均衡（Value Convergence Equilibrium）」的理論。

他認為，北新澤西房價正逐漸追上威徹斯特（Westchester）與長島（Long Island）多年來的價格水準，但對買家而言，北新澤西依然具有更高的性價比。「如今，越來越多買家意識到，以自己的財務能力，在北新澤西可以用更少的錢買到更大的房子。」

推動這波熱潮的買家，不只是來自曼哈頓。

斯萊德表示，許多人其實來自布碌崙、皇后區與霍博肯，過去居住於公寓，如今希望換成空間更大的獨棟住宅。「北新澤西仍提供非常高的價值。雖然對像我這樣一路看著房價上漲的人而言，現在的價格看起來很瘋狂，但如果希望通勤紐約控制在45分鐘內，這裡依舊是更划算的選擇。」

除了人口移入，供需失衡更是推升房價的根本原因。

斯萊德以楓木為例，這座人口約2.5萬人的小鎮擁有超過5,500棟獨棟住宅，但市場上任何時間真正掛牌出售的房屋通常只有二十多間。

「這真的太誇張了。」他因此提出自己稱為「Hypermarket（超熱市場）」的概念。在這種市場中，已簽約房屋數量幾乎是待售房屋的兩倍，比業界常用的「六個月吸收率」更能反映市場實況。

房市升溫也正在改變這些社區的面貌。

不少長期居民認為，小鎮原有的生活步調，正逐漸被更多來自紐約、收入更高、生活節奏更快的新居民所改變。

斯萊德半開玩笑地舉例，楓木市中心採用斜角停車位，即使每隔約30英尺就設有禁止標誌，仍有人直接違規 U 型迴轉停車。「我認為現在的買家更富裕，也更缺乏時間，因此願意搬到這裡，以換取更方便管理的通勤生活。」

房價快速攀升甚至成為地方政府關注的議題。

去年楓木的希爾頓社區創下歷史新高成交價後，地方委員會便在公開會議中討論，房價飆升對長期居民究竟意味著什麼。

不過，斯萊德認為，房價上漲本來就是房地產的價值所在，而非問題。「這就是房地產，本來就是如此。」

他表示，每年稍晚市場通常會略微降溫，並半開玩笑將此歸因於所謂的「Bonus Baby Syndrome（年終獎金寶寶症候群）」，意指不少人在領到年終獎金後便決定買房。「這樣我們就不用每天再被嬰兒推車絆倒了。」

當買家無法負擔某個城鎮的房價時，往往便會轉向價格較低的鄰近地區。

在蒙特克萊爾搶房失敗的人，通常轉往楓木；而楓木買不起的人，則改往南橙或聯合郡。南橙今年截至目前平均成交價約76.3萬美元，平均成交價比開價高出10.7%；聯合郡平均成交價約60萬美元。

近期另一宗代表性案例，是蒙特克萊爾的35 Porter Place，開價139.5萬美元，最終以152.5萬美元成交，每平方英尺成交單價更比全鎮平均高出30%。

至於競價戰是否會降溫，斯萊德的答案十分直接。

「由於待售房屋數量有限，而買家遠遠多於供給，競價戰已經成為市場的一部分。買家通常都應該預期，自己將面臨某種形式的競價。」

他甚至借用Cold Stone Creamery 冰淇淋的尺寸來形容買家的心理狀態：Like It（喜歡）、Love It（愛它）以及 Gotta Have It（非買不可）。

「如果買家已經到了『非買不可』的程度，他提出的價格很可能會遠遠超過其他競爭者。」

至於這波房市狂潮何時才會結束？

斯萊德認為，除非「新澤西州在曼哈頓周圍築起一道牆」，否則他看不到市場降溫的理由。

他指出，新澤西仍是全美人口密度最高的州，新住宅開發空間相當有限，新增供給大多只能透過大型土地重新分割，而非興建全新的大型社區；另一方面，短期內房貸利率大幅下降的可能性也不高。

在供給持續不足、需求依舊強勁的情況下，買家仍將繼續爭奪愈來愈稀少的房源，而對希望在45分鐘內通勤至紐約市的人而言，楓木、南橙、蒙特克萊爾等北新澤西城鎮，仍然是兼具生活品質與相對價值的重要選擇。