「曼達尼效應」發酵 紐約富人加速搬往郊區

民主黨市長候選人曼達尼(Zohran Mamdani)在11月的普選中當選紐約市長的機會甚大，他所提出的民主社會主義政策，已讓紐約不少富人感到受威脅；被這股稱為「曼達尼效應」(Mamdani Effect)的趨勢所影響，許多紐約市的富人已紛紛搬離至郊區。

曼達尼的住房政策令許多富人不安，政策的核心內容是未來十年投資1000億元，建造20萬套公共補貼、租金穩定的公寓，還承諾全市凍結穩定租金數年、快速審批100%的平價住房建案，跳過拖延已久的繁瑣程序。

為支付這筆龐大開銷，曼達尼計畫對年收入超過100萬元的紐約客徵收額外2%的市稅，競選團隊估算可每年籌得40億元，用於早期托育、公共住房等；工薪階級和移民群體對此歡呼這些政策是遲來的紓困，但高收入者則開始規畫搬離紐約市。

隨著民調顯示曼達尼在即將到來的選舉中勝算愈來愈高，曼哈頓的富裕階層正把目光投向其他郊區社區；比如緊鄰紐約市北邊的威徹斯特郡(Westchester)，今年同期成交的房屋銷售比去年增加了15%；當地房屋仲介表示，曼達尼6月在民主黨初選中意外出線後，整個夏天所接觸到的曼哈頓買家，幾乎都提到市長選舉是他們尋找郊區房產的主要原因。

曼哈頓的地產商也受到衝擊；Corcoran Group的房產經紀卡特(Alexandra Carter)表示，曼達尼初選獲勝引發的市場反應，是近年來前所未有的，「他贏得初選後，我們公司還開了全體會議，討論租金凍結政策對業務的影響，人們害怕這會對生意不利」。

威徹斯特房地產公司Compass的團隊經紀人Heather Harrison表示，紐約市的地方所得稅率已介於3.078%至3.876%間，再加上州和聯邦稅負沉重，「威徹斯特的一大好處是，除揚克斯(Yonkers)外，幾乎所有城鎮都沒有地方所得稅」。

盡管如此，紐約市的房市依然強勁，全美8月房價下跌1.2%時，紐約房價卻逆勢增加0.3%，而全國房屋平均待售60天才成交，在紐約僅為58天；卡特說，曼達尼雖打著激進的旗號競選，但真正能落實的政策有限，「凍結租金、讓紐約一夜之間社會主義化，不可能發生」。