紐約客談／市長凍租 租客一半受惠一半遭殃

紐約市租金指導委員會日前通過凍漲穩租公寓租金，輿論立刻分成壁壘分明的兩派：租戶團體歡呼「歷史性勝利」，房東組織則警告受太大衝擊。這表面上聽起來像是一場房東與房客的對決，但實際上影響層面可能更廣。

由於紐約的出租房大致分為受政府保護、漲租有上限的「穩租公寓」；另一種是房東想漲多少就漲多少的「市場價公寓」，但市場價公寓占全市出租房的近一半。凍租這次保護的實則為前者。

不過問題來了，穩租戶的租金被凍住後，沒有人想搬家。誰會放棄一個比市價便宜很多的房子？結果是，這群人留在原地不動，而城市裡每年新增的搬家需求、新移入的人口，全部只能擠去搶那「市場價」的另一半房子。需求變多、房源未增加，市場價公寓的租金恐怕只會被越推越高。

凍租保護到的房客是開心了，但代價很可能由剛好沒住進穩租公寓、只能租市場價房子的人來背。

更容易被忽略的是，這兩群人不是「窮人」和「有錢人」的對應關係。資料顯示，三成穩租戶年收入其實有六位數，反而不少市場價公寓的房客未必有著豐厚收入。換句話說，這項政策保護到的，不一定是最需要被保護的人。

「保護工薪階層、對抗貪婪房東」是句好口號，但紐約真正面對的，是一場更深層的住房結構危機。當凍租只鎖住穩租公寓這一半市場，需求勢必往市場價公寓擠壓，租金壓力換了個地方繼續存在，而不是真正消失。而我們的市長曼達尼則必須證明，他所兌現的這項承諾，不是把問題從一群租客手上，轉移到另一群同樣付不起房租、卻沒有身分保護的租客身上。