紐約客談／零散的ADU 終難撼動紐約市住房困境

紐約市府宣布在全市範圍內接受附屬住宅單元(ADU)改造申請，允許屋主將地下室、車庫和閣樓等空間改造為住房。官方宣稱將帶來8萬個新住房單位。據市規畫局數據，全市缺口超過20萬套可負擔住房，而租金中位數卻一路攀升，使低收入與中產家庭難以負擔。理論上，若大量地下室與閣樓單位能合法化，將為市場帶來數萬套新住房，對租屋族而言無疑是及時雨。

然而創意歸創意，政策的實際效用還得等著一個又一個ADU在社區落地，才會逐漸浮現。史島居民日前的強烈反對聲，就映射出地方實際需求與全市政策設計之間的矛盾。史島居民以開車為主，新住宅單位毋須附帶停車位，勢必加劇部分地區的泊車難題。

看似就地取材的ADU也並非零成本的政策。此前皇后區等地發生豪雨淹水，導致非法地下室房客遇難，更是給ADU敲響了警鐘。市府此次強調「合法、安全、符合規範」，並設下嚴格的建築與消防要求。這些規範固然能提高居住安全，但也會增加屋主成本與程序複雜度，消防、通風和排水，可能動輒需要數萬甚至十幾萬元，並非所有屋主都能輕鬆承擔。

紐約的住房危機並非一朝一夕形成，而改革自然也難以一蹴而就。亞當斯政府此次選擇透過分區改革釋放潛在空間，方向值得肯定。但ADU終歸是要寥寥散落的零星住房，即便能給局部貼上一塊補釘，也難以撼動紐約市住房的整體困境。

2016年起，加州曾大幅放寬ADU法規，短短幾年間新建單位數量大幅增加，部分城市甚至出現「ADU熱潮」。但即便如此，加州的住房短缺問題依舊嚴峻。住房問題的本質在於供需失衡。地下室改造能補充市場，但不是根本解方。對紐約而言，ADU是一塊精巧的拼圖，但要真正解決住房危機，還需要更全面的規畫與長遠的投資。