善用「可轉讓抵押貸款」 提早實現購屋夢

房貸利率居高不下，讓買賣雙方卻步。但若買家能直接承接賣方原有的低利房貸，就能避開當前高利率難題。這種「可轉讓抵押貸款」(assumable mortgage)雖不常見，卻能為符合資格的買家省下可觀成本，不過，僅限特定貸款類型。

雅虎(Yahoo)報導，房貸利率持續居高不下之際，對買賣雙方而言是一大阻礙。用比幾年前高出一截的利率買房，心理上確實很難接受，而對打算換屋的賣家來說，也面臨相同的困境。如果不必申請新房貸，而是承接賣方現有的低利房貸呢？這種做法雖不常見，但確實可行，透過所謂的「可轉讓抵押貸款」就能辦到。

根據Experian的定義，「可轉讓抵押貸款」是指將房貸責任移轉給新的屋主，而且貸款的利率和期限等條件都不會改變的貸款，代表買方承接賣方原有的貸款餘額，並依照原訂的還款時程與條件繼續償還，其中最重要的是延續原有的房貸利率。

一般情況下，買方購屋時會申請自己的房貸，賣方則用售屋所得來清償原貸款的剩餘餘額，但Kiplinger指出，若是可轉讓房貸，買方不必以當前市場利率重新申請30年期房貸，而是直接接手賣方原有的貸款。如此做最明顯的好處是有機會以較低利率取得貸款。

Bankrate表示，「如果賣方是在利率較低時購入房屋，承接房貸所能拿到的利率，通常會比新申請的房貸更優惠。」另外，轉讓房貸時，也可省下部分房貸結算費用，包括貸款手續費，買方也能享有較短的貸款期限，長期下來可節省利息支出。

Bankrate認為，對賣方來說，如果他們的房貸利率相對較低，「還可吸引更多潛在買家的關注，也有機會爭取更高的成交價格」。

Realtor.com指出，可轉讓房貸最大的限制，就是市場上仍並不常見，只有約6%的待售房屋符合轉讓資格，而且多數情況下必須是聯邦住房管理局(FHA)、美國農業部(USDA)或VA等貸款，一般常見的傳統型房貸(conventional mortgage)通常不能轉讓。Bankrate也提醒，除非是透過繼承的可轉讓房貸，否則買方仍需通過貸款資格審核。

另外，即使房貸符合轉讓資格且買方已通過審核，也不一定划算。U.S. Bank表示，若承接的房貸餘額不夠支付房子現在的市價，買方需自行補足差額。另一種情況是，若賣方房屋淨值高，買方也需備足大筆頭期款。對賣方來說也有潛在風險，賣方在售屋之後，仍可能對這筆房貸負有法律上的償還責任，除非貸款機構明確出具文件解除其義務。