房屋淨值超過這數字 退休生活大致無憂

無論從生活型態或財務角度來看，住宅都是極重要的退休資產。根據美國城市研究所（Urban Institute）對聯準會2022年「消費者財務調查」（Survey of Consumer Finances, SCF）的分析，62歲以上白人屋主，房屋淨值佔其總淨資產的47%；同齡的非裔屋主中，此比率為81%；而同齡的拉丁裔屋主則高達89%。這些數據顯示，對於擁有房產的一般退休人士，房屋淨值很可能佔其淨資產的一半左右，甚至遠高於此。因此，若所擁有的房屋價值高於一般退休人士的平均水平，將提供一不錯的安全緩衝，使財務狀況領先許多退休人士，生活可大致無虞。

理財網站Money Digest報導，根據SCF的數據，65至74歲及75歲以上美國人的房屋價值中位數分別為32 萬元與28.6萬元；因此，若所擁有的房屋價值超過上述任一數字，便可能比平均退休人士更富裕的明確跡象之一。

儘管如此，房屋價值僅是起點。對退休財富而言，更關鍵的是房屋淨值，即扣除房貸後實際擁有的價值。哈佛大學住宅研究聯合中心對2022年SCF數據的分析顯示，2022年65歲及以上屋主的房屋淨值中位數為25萬元；因此價值超過32萬元或28.6萬元的房屋，能讓屋主超越此一基準，但更具財務指標意義的是，實際擁有的房屋價值。

哪些因素會影響退休時的房屋價值？

房貸利率、當地需求、保險成本及社區趨勢，都可能影響房屋價值。價值高於退休人士中位數基準的房屋，部分反映了其地理位置、買家願意支付的價格，以及整體房市狀況；如居住在需求強勁的沿海地區的退休人士，房屋價值會遠高於在需求較緩或房價較低地區擁有同等面積房屋者。

除了市場力量，房屋的狀況也會影響其相對於退休人士的價值基準。一間整潔、保養良好、漆面嶄新、庭院整齊且廚房功能完善的房屋，保值能力比維護不善的房屋更佳；但這並不表示如果房屋稍顯老舊，就必須進行昂貴的翻新，有許多實惠的方法可以提升房屋價值。此外，較高的裝潢成本也未必能直接轉化為更高的房屋價值，因為許多裝潢項目成本無法完全回收。適度的更新，如修復明顯損壞的部分、整理雜物、更換老舊的車庫門、翻新廚房防濺板，或是更新水龍頭與櫥櫃配件，都有助房屋更接近最大市場價值。