灣區房市冷 AI帶動舊金山逆勢升溫 短期最大衝擊是租金

灣區房市今年整體略顯疲軟，但舊金山卻因人工智慧（AI）產業的快速發展和市中心活動而回暖，出現逆勢增長。

舊金山紀事報報導，根據線上房地產平台Redfin資料，灣區（含獨棟住宅、公寓與合作公寓）從1月至7月的成交量，比去年同期下降逾2%；但舊金山同期銷售卻上升5%，由2024年約2870戶增至今年的3010戶。

這股反差現象，部分房產經紀人歸因於AI公司進駐舊金山，以及外界對新市府施政的信心。隨著科技業回流帶來的就業與租屋需求，舊金山租金已經明顯上漲。

盡管房價尚未反映銷售成長，但根據Zillow數據，舊金山典型住宅價值約127萬美元，較去年仍下跌1%；業者認為，這波交易熱度可能預示房價回升。

康柏（Compass）房產經紀人柯里希南（Ruth Krishnan）表示：「我不敢說市場很熱，但已經非常非常溫暖了。」

她指出，當2022年房貸利率大幅飆升時，舊金山與全美房市都陷入低谷。隨著隔年利率回落，矽谷房價因科技股反彈與返辦公潮迅速上升；但2025年以來，由於科技業裁員、股市波動，以及利率不太可能進一步下降，整體市場再度降溫。

不過舊金山是例外。近兩年當地房市逐步回穩，成交量甚至逼近疫情前水準。Krishnan認為，市況回暖一方面與AI公司進駐有關，另一方面與新市長帶來的信心效應有關。部分買家也趁價格仍低於高峰時入市，押注未來上漲。

根據Redfin數據，帶動成交的主要是獨棟住宅市場，公寓銷售則幾乎與去年持平。Redfin高級經濟學家漢恩（Asad Khan）指出，舊金山與聖馬刁縣的公寓掛牌數甚至下滑，顯示部分屋主乾脆放棄出售。今年5月Redfin報告顯示，舊金山都會區超過三分之一待售公寓存在虧本風險。

康柏首席市場分析師卡里斯爾（Patrick Carlisle）認為，隨著科技公司辦公室周邊房屋競爭加劇，公寓市場未來可能逐步轉向，但短期內最大衝擊將出現在租金。

除舊金山外，灣區僅少數中大型城市成交量逆勢上升，包括瓦卡維爾（Vacaville）與屋崙，分別成長約10%與5%。但相較疫情前，這些城市的成交仍顯低迷。

屋崙房市顯示出截然不同的狀況。東灣房產經紀人Daniel Winkler表示，當地庫存近兩年增加，迫使屋主祭出讓利策略，例如代付買方過戶費，甚至補貼貸款利息，以吸引買家入市。