聖荷西首例1033法案ADU轉售案背後的故事

加州住房危機持續升溫的背景下，聖荷西市率先落實 AB1033法案（允許附屬住宅單元 ADU 獨立出售），首個案例由矽谷華人開發商 AlphaX 打造。此舉不僅標誌著全州法案落地的第一步，也凸顯了華人企業在住房創新中的角色與挑戰。

ADU 原本被視為補充住房供給的方式，但長期只能作為主屋附屬，無法單獨買賣。AB1033 的出現，為ADU「單飛」鋪路。聖荷西成為全州第一批採納的城市，而AlphaX也勇於承擔「第一個吃螃蟹」的角色，提交並完成了第一例申請。

AlphaX 首席投資長林嘉純（Jane Lin） 在接受本報訪問時表示，公司自2019年成立，已發展為涵蓋收購、融資、設計、施工與建材供應的全鏈條開發商，旗下資產管理規模達4億美元，持有房產超過400戶，建後價值約8億美元。


林嘉純強調：「ADU轉售案是我們刻意主動承擔的創新嘗試。我們有專人追蹤法規。當市府執行法案時，我們立刻行動。這不只是做一個案子，而是希望樹立一個典型，讓法案能真正落地。」

AlphaX 首席資產運營官李嘉（Jia Li） 負責主導具體操作，她透露，該案的地塊原是公司創辦人早年購入的出租物業，在市府採納AB1033後，AlphaX率先申請分割與轉售。


「我們遇到的最大挑戰，是如何劃分公共區域，讓未來的屋主不至於背上沉重的HOA管理費。」李嘉指出，AlphaX與律師、工程師密切合作，投入額外成本，確保結構設計合理，最終實現「零HOA費」的模式。「我們希望透過ADU轉售，不僅增加供給，也讓這些單位保持可負擔性。」

她補充，目前該ADU與主屋都仍由公司持有，並出租給租客使用，未來是否出售將視市場情況而定。但此案的意義在於「讓法律和市場完成首次握手」。

林嘉純進指出，AlphaX旗下有專注於標準化住宅和小型首購屋（starter home）的子品牌。最快可在兩三個月內建成，應對供給不足。「ADU不只是400呎的小單位，也能做到1000呎以上、三房兩衛的格局，真正讓首次購房族有可負擔的選擇。」她說。

她表示，灣區土地有限，大規模開發困難，ADU轉售與填充式開發（infill project）將成為重要補充。「政府需要小型建商的參與，這也是我們成立小型建商協會的原因，目前已有數百名會員。我們希望把經驗分享出去，帶動更多實際案例。」

除了技術與法規層面的突破，AlphaX 也展現了企業文化上的多元。開發部助理龍韻西（Christine Long） 表示，公司有不少女性專案經理活躍在建築現場，在傳統由男性主導的產業中十分少見。


「有些同事甚至一邊是母親，一邊每天仍要到工地巡檢，十分不容易。」她說，女性在溝通與共情上更具優勢，能更快捕捉客戶與社區的需求，「我們不是只看利益，而是努力幫助客戶完成專案，這是女性在行業中的獨特價值。」

三位受訪者一致指出，政府雖然立法，但若無開發商承擔風險，法案難以真正落地。林嘉純直言：「AB1033是一個新工具，但需要有人願意成為第一個案例，這樣其他建商才敢跟進。」

李嘉則認為，聖荷西市在流程指導與回覆效率上展現出誠意，「我們能順利完成首例，很大程度上仰賴市府積極配合。」