紐約租金凍漲 專家憂市場價租戶恐埋單

紐約市租金指導委員會(RGB)近日以七票贊成、一票反對，通過市長曼達尼(Zohran Mamdani)競選期間主打的「租金凍漲」政策，凍結租金穩定公寓一年期及兩年期租約漲幅。不過，該政策通過後立即引發房東團體等反彈，預計未來數周將面臨相關訴訟；同時，委員會中唯一具經濟學背景、也是唯一投下反對票的委員古普塔(Arpit Gupta)警告，凍漲可能使110萬戶市場價公寓租客成為「埋單者」。

由前市長亞當斯(Eric Adams)任命的古普塔，是紐約大學商學院金融學副教授及經濟學家。他表示，當穩租公寓凍租，租客更不會搬家，房東也可能因修繕成本難以回收，而不願翻修空置單位，導致更多房源閒置。最終住房需求將集中湧向市場價公寓，推高該類租金。他形容，這就像「只靠一個肺呼吸」，一半住房市場被固定住，剩下需求只能由市場價單位承接。

根據RGB的2026年住房供應報告，紐約市230萬戶出租房源中，約130萬戶不屬於穩租系統，其中約110萬戶為市場價公寓，占全市出租單位48%，為最大類別。相較之下，全市約有96萬700戶租金穩定公寓，但其中5萬7000戶處於空置狀態，較去年增加9000戶。

古普塔指出，穩租房並非收入限制住房，並不完全針對低收入者。根據紐約市住房與空置調查，約三成租金穩定租戶年收入達六位數；相反地，不少住在市場價公寓中的租戶收入並不高，卻可能在政策後承受更大漲租壓力。

此次投票前，RGB兩名房東代表之一史密斯(Christina Smyth)辭職抗議，批評委員會忽視自身數據，已不再是查明事實的機構，而是為兌現曼達尼競選承諾服務。

另據紐約郵報報導，相關法律戰可能很快展開，知情人士表示，房東方面數月來已為提告做準備，預計未來數周將有案件提出。房地產律師丹傑洛(Massimo D'Angelo)指出，房東若提告，可能主張凍漲政策未充分考量營運成本上升，必須證明凍漲對建築營運造成嚴重經濟影響，或是指控RGB在通過凍漲前，未適當審視房東營運支出、維修成本等相關數據，因而侵犯了業主的正當程序權利。

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