紐約老辦公樓 有望改建近2萬住宅

將大量閒置辦公大樓改建為住宅單位，已成紐約市應對住房危機的新策略。根據市主計長蘭德(Brad Lander)發布的報告，全市已有逾1500萬平方呎的老舊辦公空間可望轉換為近1萬7400個住宅單位；這樣的做法可以吸納過剩空間，活化地產資源，並緩解住房短缺壓力。

新冠疫情促使遠距工作快速普及，也讓許多商用辦公空間面臨空置與價值滑落的危機。2024年，州府通過新的稅收優惠法案「467-m條款」，明定凡將辦公樓改建為出租住宅者，只要至少25%的單位出租給收入不高於區域中位數80%的家庭，並採行租金穩定機制，即可享有地稅豁免優惠，期限長達35年；該政策更促使了開發商積極出手改建閒置大樓為住宅。

報告指出，截至2025年第一季，全市共已有44項辦公樓加入改建計畫，包含已完成、施工中及提案中專案。這些轉型案多集中於曼哈頓中城與下城，其中，位於中城42街東部的原輝瑞(Pfizer)總部即將改建為1600戶住宅；摩根大通位於華爾街25號的前總部，也正改建為1300戶住宅。

此外，近期更有多項大型新建案公布，包括將時報廣場5號改建為1250戶住宅，以及在布碌崙市中心興建72層的高層住宅樓，取代原Verizon電話中心，預計提供1263戶中低收入住宅。

蘭德辦公室估算，未來數十年內，467-m條款的稅收減免可能導致市府損失逾51億元稅收。盡管如此，辦公樓轉住宅的正面效益不可忽視；蘭德表示，這波轉型可望消化全市三分之一的疫情期間辦公空置損失，緩解住房壓力的同時，也為繁忙的辦公區注入活力，有助於打造「混合使用」的多元社區。

根據市府與商業組織的統計，截至2025年3月，紐約市實地辦公出勤率已恢復至疫情前的七成六，而手機定位數據顯示該比例可能已逼近九成五。辦公室租賃活動亦見回溫，整體空置率持續下降。不過，此回升主要集中在頂級辦公物業(五星級辦公樓)，中低階市場空置率仍高。