違反租穩並驅逐租客 紐約州2房東首遭起訴

紐約州檢察長詹樂霞(Letitia James)16日宣布，辦公室首次依據「事實租金穩定」(de facto rent stabilization)合規計畫，提訴兩名紐約市房東，指控他們未依法將布碌崙(布魯克林)房屋登記為租金穩定單位，並涉嫌非法驅逐及騷擾租客。

州檢此次起訴的兩名房東分別為John Anderson及Claudette Henry。州檢指出，兩人所持有的布碌崙房產此前已經法院認定，屬於「事實租金穩定」建築，但房東仍未向紐約州住房與社區重建署(HCR)登記相關單位，也未向租客提供租金穩定租約。州檢指，兩名房東試圖非法驅逐租客，並違反租客騷擾相關法律。

詹樂霞表示，租金穩定及租客保護法有助於確保紐約市勞工階層負擔住所；任何房東若無視法律、企圖超收租金或非法驅逐租客，其辦公室都將立即採取行動。

根據州檢說明，「事實租金穩定」源自1974年「緊急租客保護法」(Emergency Tenant Protection Act)後形成的司法原則。通常，1974年以前建成、原本五戶以下的建築，若後來經合法或非法改建，導致單位數達六戶或以上，便可能被納入租金穩定範圍。即使日後房東移除新增單位、使總戶數降回六戶以下，租金穩定性質仍然存在。

州檢辦公室表示，合規計畫啟動後，已向全市逾50名房東發信，這些房東所持有的建築此前已被法院或HCR認定為事實租金穩定，但未依法登記。州檢要求房東若無法證明建築合法豁免，便須向HCR登記各單位的合法管制租金，向租客發出租金穩定租約，通知租客其權利，並向州檢提交宣誓證明。目前，已有21名房東完成合規認證，使91個單位回歸租金穩定，並阻止26宗驅逐。

州檢指出，John Anderson持有布碌崙Dean街1075號(1075 Dean St.)，該建築在2016年已被認定為事實租金穩定，但Anderson十年來未向所有租客提供租金穩定租約。州檢並指控，Anderson曾派朋友在法庭上冒充自己，並在向市樓宇局(DOB)提交的申請中，對建築租金穩定狀態作出不實陳述。一名租客稱，在她要求租金穩定租約後，Anderson以切斷瓦斯、自來水及電力等方式騷擾、報復她。

另一名被告Claudette Henry則於2004年購入布碌崙Sackman街134號(134 Sackman St.)。州檢表示，該建築被認定受租金穩定法律涵蓋後，Henry仍未向HCR登記，並持續試圖非法驅逐租客。Henry在2025年公共倡議人辦公室公布的「紐約市最差房東」名單中排名第八。州檢辦公室稱，曾於2025年8月要求Henry立即遵守租金穩定法並向HCR登記，但Henry未回覆最初通知，也未回應後續聯絡。

州檢此次訴訟要求法院命令兩名房東立即將相關建築登記為租金穩定建築，向租客提供租金穩定租約，並向所有遭超收租金的現有租金穩定租客返還差額及9%利息。州檢同時尋求民事罰款，包括每名遭騷擾的合法住戶2000元至1萬元罰款，以及每個未向HCR登記的單位每月500元罰款等。