紐約房仲費禁令上路 房東轉嫁費用恐推高租金 房仲憂行業將受嚴重衝擊

本月11日實施的「公寓租賃費用公平法案」(FARE Act)要求房東若雇用仲介刊登出租資訊，房東需自行負擔相關費用。然而，該法案通過後卻引發不一評價，除小戶型房東為轉嫁成本欲提高租金、租客不對法案後續效應抱持樂觀態度外，首當其衝的仲介更憂心在沒有底薪情況下，該案將導致房仲產業進一步萎縮。同時指出，租客若自行尋找經紀人仍須支付費用，導致法案不見得能對整體市場造成太大正向改變。

市議會於去年11月通過該案，改變租戶須支付仲介費慣例，此前租戶在通過仲介租房時，通常需要支付額外數千元，造成負擔。華裔仲介陳惠冰(Tammy Chan)表示，仲介的角色是協助房東篩選租客、安排看房、進行信用與背景調查等流程，如今法案上路，房東須負擔原本由租客支付的仲介費，降低部分房東委託仲介意願。

陳惠冰表示，為彌補新增支出，一些房東可能會提高租金或設定更高租客門檻，如要求更高收入或更長的工作年限藉此降低風險、確保房源快速出租。過去部分仲介為提高媒合效率，會與其他仲介交換房源並共分佣金，但在新制下，若房東僅願意支付半個月佣金，仲介收入減少也會降低與同業合作的意願，導致房源流通速度變慢，市場供需配對效率受影響。

曼哈頓地產經紀康凱表示，雖然目前租金尚未大幅波動，供需整體尚稱穩定，且Airbnb等短租平台受限使部分房源回流租賃市場，也暫時舒緩房屋供應壓力。但部分房東已開始以微幅調升租金以平衡支出，且每年7至9月留學生租屋潮來臨時，若遇上租客缺乏報稅紀錄、需透過保險方案擔保租賃，個人房東恐會因不願接受保險而增加租屋難度。

他也坦言，新法「對沒有底薪、仰賴分成的仲介影響很大。」原本由大樓方支付仲介介紹費的出租住宅為節省成本，轉向自行上網刊登房源直接與租客聯繫，導致仲介案源縮減，不只可能增加同行惡性競爭，近年利率上升、業界曾因收佣機制遭集體訴訟，使仲介面臨多重壓力。隨著網路和人工智能興起，他認為市場將逐步出現更多「跳過仲介」的租賃平台，透過大數據分析與自動背景查核協助媒合房東與租客。

布碌崙(布魯克林)房東鄭修淦表示，該法不只將對房東產生隱形成本，「羊毛出在羊身上，」最終該筆費用仍會反應在租金上。小房東維權聯盟主席黃啟旺表示，如今住房危機已經相當嚴重，房東本身已要承擔空房虧損、租霸風險，現又增加經濟負擔，只會讓許多房東寧願空房也不出租，導致求租者一房難求。若房東轉而自行在分類廣告出租，也可能因為有正職工作而無法有效率地帶看。

然而，國際學生蔡同學表示，自己當年對紐約租屋市場並不熟悉，便選擇藉資訊較透明的StreetEasy求租，但該平台僅能由仲介刊登房源，導致她不得不與仲介洽談，過程中也並未感受到仲介有提供積極服務。而蔡同學與室友由於薪資加總不足月租40倍的門檻，還需要花費另一筆費用尋找保證人，外國人身分讓他們在申請者中呈劣勢，不只使他們增加租房前期的經濟成本，更因此不斷錯失屬意的房源。

「好房需求遠大於供給，房東本身又占有優勢，租客根本沒得選。」此外，她雖認為該案出發點是希望為租客好，也希望未來能有更多保護租客的行動，但聽聞多個房東為轉嫁成本紛紛漲租，加上房東握有出租決定權的優勢，讓她仍對該法案的成效存疑。「說羊毛出在羊身上，租客最終還是相對弱勢。」