保險、HOA夾擊 南加Condo續降溫 聖蓋博谷建商加碼優惠
南加州向來被視為「入門房型」的康斗（Condo）市場近期持續降溫，不僅創14年來價格最大跌幅，也明顯超過獨立屋。部分房產經紀指出，在利率居高不下、保險及屋主協會（HOA）成本上升等多重壓力下，康斗市場正面臨新一波調整。對不少買家而言，原本的價格優勢，正被潛在風險與持有成本逐步抵消。
橙縣紀事報引述房地產數據公司Attom最新統計，南加六縣康斗今年2月中位價為65萬6000美元，較去年同期下跌6%，為14年來最大年跌幅。獨立屋同期價格表現相對穩定。2月中位價為86萬2500美元，年減1%，較2025年6月高點回落約3%。目前獨立屋價格較康斗高出約31%，價差處於歷史高位。
聚焦聖蓋博谷康斗市場，Compass資深房產經紀Douglas Lee表示，目前聖蓋博谷房市庫存約六個月，屬於相對平衡的「正常市場」。一般而言，六個月以下偏向賣方市場，高於六個月則轉為買方市場。
他指出，市場轉弱時，康斗通常是最先跌價的產品類型。原因在於，當整體房價回落後，原本只能負擔康斗的買家，開始有機會轉向聯排屋（townhome）甚至部分地區的獨立屋，因此康斗需求率先受衝擊。
Lee強調，不同地區表現差異明顯。學區佳、供給有限的A級地段，例如聖瑪利諾、南巴沙迪那、拉肯亞達 – 弗林楚奇（La Cañada Flintridge）、部分巴沙迪那、亞凱迪亞及核桃市等地，房價仍相對穩定；B級、C級區域則面臨較大價格壓力。
他也觀察到，新建康斗案近期開始增加優惠措施，以刺激買氣。例如蒙地貝婁Metro Point建案，最高提供7萬5000美元優惠，可用於支付過戶費、太陽能設備及降低房貸利率；亞凱迪亞部分新建案也推出類似方案。「建商目前更傾向提供優惠，而非直接降價，主要是為避免影響整體社區後續銷售價格與估值，尤其是在仍有大量單位待售的情況下。」
除價格因素外，保險及屋主協會（HOA）問題，也是影響康斗市場的重要變數。他指出，加州野火風險升高後，部分地區康斗保險取得困難，甚至被視為「不符合貸款條件」（unwarrantable），影響貸款核准；加上HOA費用持續攀升、部分社區管理效率不佳，也增加買家負擔與交易難度，導致部分案件成交時間拉長。「能否及時找到合適的房屋保險，已成為交易能否順利進行的關鍵之一。而HOA相關文件與審核程序往往因社區而異，且處理速度普遍較慢。」
另外，他指出，近期受國際局勢與高利率影響，買家觀望情緒升高，出手速度明顯放慢，也進一步壓抑康斗市場表現。
活躍於聖蓋博谷東區的資深房產經紀袁立功也表示，近幾個月康斗價格和成交量持續年減，且跌幅普遍大於獨立屋，市場調整壓力較為明顯。
他分析，近年房價長期處於歷史高位，但利率下降速度不如預期，加上多數康斗須負擔HOA費用，且不像獨立屋擁有土地價值，削弱部分買方意願，導致成交量出現下滑。
供給方面，他指出，今年第一季康斗上市待售量較去年增加約7%，但整體仍低於歷史平均水準。他認為，當前市場趨緩主要受多重因素影響，包括利率未如預期快速下降、房價仍處高點、庫存增加有限，以及政策因素削弱中國投資者進場意願。不過他認為，隨著暑假傳統旺季來臨，康斗與獨立屋上市量將增加，市場交易可望逐步回溫。
