疫情後商辦寒冬未解 巴沙迪那辦公樓10年貶值近6成
南加州辦公室空置率持續攀升，投資市場壓力加劇。根據商業地產數據機構Morningstar Credit最新評估，巴沙迪那的九層辦公樓Pasadena Office Tower，價值在十年間大幅縮水近六成。
資產大幅低於4000萬貸款
這棟位於150 S. Los Robles Ave的商辦大樓，十年前估值約為5700萬美元，如今最新估價僅2300萬元，貶值幅度達59%。目前該樓的商業抵押貸款金額約為4000萬美元，資產價值已大幅低於貸款金額。
根據報告，物業業主已於今年3月主動申請進入特別服務階段，理由是「即將發生的財務違約」（imminent monetary default），顯示業主正尋求重新融資或債務重組。該大樓目前由業界人士塔班（Albert Taban）與帕夏伊（Michael Pashaie）持有，他們在2002年以2200萬美元購得該物業。對此次貶值與財務困境，兩人未對媒體回應。
根據貸款服務方提供資料，業主表示因租戶不斷流失，且無法吸引足夠新租戶入駐，因此在貸款於今年6月到期前，難以按時還款。該大樓目前出租率已從2015年的93%，下降至2024年的69%，其中最大五個租戶占據全棟約39%空間，租期將於2027年底屆滿，包括巴沙迪那市政府、Pacific Marina Ventures與加州康復部門等機構。
雖然該大樓目前債務服務覆蓋率為1.1，意指租金收入仍可覆蓋還款，但其淨營運收入亦從2023年的330萬美元降至今年的290萬美元，營收持續承壓。
商辦競爭與遠距趨勢影響
根據商業地產網站CommercialCafe信息，Pasadena Office Tower大樓面積為14萬2500平方呎，設有426個停車位。目前每平方呎月租金約為3.05至3.3美元（全包）。該棟大樓建於1970年，地處巴沙迪那核心地段，交通便利，原是中型專業辦公租戶的熱門選擇。不過，面對近年新興甲級辦公室競爭與遠距辦公趨勢，該大樓出租狀況明顯下滑。
市中心空置辦公接近34%
塔班所領導的地產公司Jade Enterprises，近年已多次面臨困境。去年該公司將一棟位洛杉磯市中心、幾近空置的辦公樓公開出售，與市中心辦公空置率接近34%的整體趨勢相呼應。
業界分析指出，疫情改變企業對辦公空間的需求，企業傾向縮減面積、轉向設備更新、具吸引力的甲級辦公大樓。對於老舊商辦樓來說，若缺乏升級與招商計畫，恐面臨估值下滑與財務風險的雙重挑戰。
