租金效益高…加州橙縣辦公室改建住宅火熱

同樣在南加州，儘管洛杉磯縣人口約為橙縣的三倍，但橙縣目前規畫進行改建用途的辦公空間，總面積卻大幅超越洛縣。最新數據顯示，橙縣約有420萬平方呎的辦公空間，預計將轉型為住宅等用途，占整體辦公市場的4%；相比之下，洛縣僅約有120萬平方呎預計改建或拆除，占市場總量的0.26%。

據商業地產服務公司世邦衛理仕（CBRE）的最新報告，截至5月，橙縣辦公空間預計改建總面積居全美第七、加州首位。CBRE分析，這與橙縣市場基本面較強有關，包括出租住房空置率較低、租金效益較高等。在橙縣，幾乎所有市場的每單位月租都高於2000美元；而洛杉磯多數地區，則未達此一門檻。此外，橙縣部分地區土地價值高於現有辦公大樓本身，因此拆除後改建為住宅更具經濟效益。

橙縣多為低層辦公樓，拆除後容易改建為聯排住宅或多戶住宅；但洛杉磯市中心多為高層建物，建築密度高、基地狹小，不利住宅開發。

根據CBRE數據，橙縣平均單位租金為2861美元，像新港灘（Newport Beach）這樣的地方，單位租金甚至高達3561美元。橙縣擁有加州治安最佳城市、良好學區及較低人口密度，部分區域房價甚至高於洛縣，這些都是土地被視為更高效利用的因素。例如，建商Meritage Homes今年初以1920萬美元購買聖塔安那市一處11萬1500平方呎的空置辦公大樓，並計畫改建為約80戶的聯排住宅。只有在土地殘值（即折舊、使用後剩下的價值）遠高其市值時，開發商才願意投入冗長且高成本的改建流程。

相較之下，洛市中心的新建公寓銷售價，往往低於重建成本。商業地產諮詢公司Newmark資深副總裁夏農（Kevin Shannon）指出，洛市開發商為吸引租戶，不得不提供各種租金優惠；而橙縣租金穩定上升、空置率低，租賃市場明顯更健康，進而推升投資物件的銷售價格。近年來，洛杉磯市中心的公寓交易價格雖然已經有很大折扣，許多老舊辦公樓也具改建潛力，但價格仍不低，達不到改建的經濟效益。

儘管如此，洛杉磯地區也有部分改建計畫正進行中。CBRE指出，一些業主自用的辦公大樓，正被拆除改建，這類項目通常未納入官方統計資料中。除住宅外，還有開發商將辦公室改建為數據資料中心。例如，日本三菱日聯金融集團（MUFG）去年以3350萬美元，售出其蒙特利公園市一處占地20英畝、41萬平方呎的辦公大樓，該建物具有數據資料中心使用分區，未來將拆除改建為高科技用途。

去年8月，Rexford Industrial以4100萬美元收購托倫斯市的Herbalife Plaza，並計畫拆除原辦公樓，改建為工業設施。