加州買房2大成本高 租屋更划算？

聖蓋博谷論壇報報導，買屋或許不再是加州「必勝」的理財選擇。相較於買屋面臨的高房價與高利率，租屋在財務彈性、投資與生活條件上，正逐漸展現前所未有的趨勢。

長久以來，全美普遍將擁房者視為人生勝利組，過去一年，加州立法者與住房倡議人士通過一系列政策，讓各類住宅興建更為容易。然在加州，購屋仍不是件容易的事。

加州55%的房屋自有率排名全美倒數第二，僅高於紐約，且比全國平均低10%左右。這並非加州人偏愛租屋，而是因價格太高所致。美國獨立屋住宅中位數價格為42萬6800美元，而加州達85萬2680美元，舊金山更遠遠超過百萬美元。

在貸款利率仍徘徊在6%以上的情況，這些房價意味著每月平均房貸為4000至6000美元或以上，即使加州沿海地區，除頂級社區外，購屋成本也遠高於一般公寓租金。根據商用不動產公司世邦衛理仕（CBRE）最新分析，橙縣一棟房屋每月包括稅金、保險、維修與任何管理費等所有成本，平均是每月租金的四倍。洛杉磯與舊金山，「購屋溢價」約為租金三倍，全美平均為兩倍。

買屋比租屋多付那麼多成本究竟是否值得？經濟學家與住房金融專家謹慎表示「視情況而定」，取決於個人財務狀況、偏好、市場環境、預計居住時間長短及未來方向等。然華府自由派智庫「城市研究所」（Urban Institute）經濟學家古德曼（Laurie Goodman）表示，全國各地目前租屋與買屋間差距，已「遠遠偏離」歷史常態。

擁屋不再穩賺不賠

古德曼在2018年與人合著關於美國房屋所有權研究論文中曾提及，大多數人在大多數情況下，只要負擔得起每月房貸，通常買屋比租屋划算。但如今，現有趨勢恐非如此，目前看到的是令人驚訝的房價與利率，及多數地區相對持平的租金，「擁屋恐不再如過去般穩賺不賠了」她說。

以舊金山來說，根據Zillow，該市一棟獨立屋均價為138美元，依照買家頭期款比例，每月房貸支出約為6500美元，但該市平均租金則為4350美元。若要讓這些額外每月支出最終得到回報，房價需在未來長期急速上升，或股市等投資需長期停滯不前。

根據CBRE，有能力在洛杉磯、聖地牙哥、河濱、沙加緬度、聖荷西與范杜拉等地購屋，並每月住房支出控制在低於收入四成的租屋者，比例僅為個位數百分比。目前有超過半數的加州租屋族，租金支出已超過收入的30%。

拿差額投資更精明

對「有能力買，但選擇租屋」的人來說，不買屋未必是個糟糕決定。一名財力充足的租屋者，可將租屋與買屋的差額拿去投資，長期看來，股市平均報酬率通常超過房價中位數。與其將所有可支配收入投入到一個會隨時折舊、下雨還可能漏水的單位，把錢放在其他地方，還能讓租屋者分散投資風險。Redfin經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）表示，愈來愈多人「一邊租屋，一邊存錢，也變得更加精明。」

當然，即使帳面上租屋者看似划算，也有許多理由讓人選擇買屋。其中之一是「空間」，大多數出租單位是公寓，對正在成長的家庭而言並不一定足夠。教育也是一大考量，出租宅相較自有宅，更可能位於學區表現較差、犯罪率較高社區。

此外對某些人來說，房屋所有權還能帶來一種無法用金錢衡量的溫暖與安全感。還有，每個月將薪水一部分付貸款，其實也是種「被迫儲蓄」機制，但不存錢，永遠是一種誘惑。